Судебные споры по категориям земель. Судебная практика по межевым спорам о границах земельных участков

В нашей стране ведется масштабный процесс учета земель, для чего были внесены поправки в основные законодательные акты: Кодекс РФ № 136-ФЗ, законы федерального значения «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ) и «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (далее – Закон № 221-ФЗ). Но не только государство озабочено правильным межеванием территорий; в судах все чаще рассматривают вопросы, причиной которых становится земельный спор по границе участка, как между гражданами, так и между организациями. Юристы сайта Правовед.RU не раз сталкивались на практике с подобными делами, находя в каждой ситуации верное решение и устраняя конфликтную ситуацию. Предлагаем вам в помощь советы, которые помогут сориентироваться в этом нелегком вопросе и даже выиграть судебный спор.

Причины возникновения земельных споров по границе участка

Все предпосылки, из-за которых на практике инициируются судебные дела по территориальным конфликтам, можно разделить на несколько групп:

документальная ошибка, внесенная в единый федеральный реестр (ЕГРН). Чаще всего она возникает из-за несовершенства техники и методов, связанных с кадастровыми работами. Если план территории одного надела составили лет 10–15 назад, а соседнего недавно, то возможно их наложение друг на друга;
неверные расчеты кадастрового инженера при определении границ одного из наделов. В таком случае придется доказывать их необоснованность;
самозахват чужой территории. Речь идет о случаях самовольного передвижения соседями забора, что повлекло за собой изменение в меньшую сторону площади соседнего надела. Это может быть сделано умышленно, или границы сами сместились в процессе использования земли.

После изменения законодательства о территориях в 2016 году стало обязательным во избежание судебных споров согласовывать результат межевания с владельцами соседних территорий. При его нарушении лицо, чьи права были задеты, может опротестовать результаты процедуры, даже если они уже внесены в кадастровую ведомость.

Экспертиза в судебной практике по земельным спорам, связанным с межеванием

Законодательство РФ не обязывает при решении дел о межевании проходить государственную экспертизу, но в девяти из десяти случаев она назначается судом, если участники процесса не провели ее до обращения в правоохранительные органы по собственной инициативе. Необходимость экспертизы территорий обусловлена возникновением спорных вопросов при рассмотрении судом искового заявления владельца одного из участков. Процедура выполняется по двум направлениям.

В соответствии со ст. 6 закона № 78-ФЗ, регламентирующего землеустройство в нашей стране, осуществляется государственное исследование кадастровых и иных документов по частным наделам, чтобы определить их соответствие первоначальным данным, соблюдение технических условий и требований нормативных актов РФ. Процедуру документальной экспертизы регулирует Постановление Правительства Российской Федерации № 214, принятое в 2002 году. Ее могут инициировать судебные органы, организации местного самоуправления или любые другие лица, заинтересованные в проверке. Она проводится специалистами представительств Росреестра, работающими в регионах, на что им дается не более 3 месяцев с момента принятия бумаг на исследование.
Если проверки документов недостаточно для решения земельного спора по границам участка, то назначается практическая экспертиза, проводимая по инструкции, разработанной Роскомземом в 1996 году. По своему алгоритму она ничем не отличается на практике от обычного межевания земель. Ее выполняет кадастровый инженер, имеющий официальное разрешение на проведение геодезических работ. Он же подписывает экспертное заключение, являющееся итогом процедуры. Срок определения точных границ участков законодательством РФ не установлен, он обозначается в договоре с кадастровым инженером.

Когда участникам конфликта по расположению территорий заранее известно о необходимости экспертизы, им лучше инициировать ее самостоятельно, а не по решению суда. В таком случае процедура обойдется дешевле.

Как решить земельный спор по границе участка

Чтобы избежать судебной катавасии, сначала необходимо попытаться договориться с соседями о решении конфликта в добровольном порядке. Если по разным причинам уладить земельный спор на границе участка не удалось, то придется обращаться в суд. Алгоритм действий в таком случае следующий.

Найдя в кадастровом реестре ошибку технического характера, нужно представить в Росреестр заявление с просьбой исправить ее на основании ст. 61 федерального закона № 218. К нему, при необходимости, прилагаются документы, доказывающие правоту заявителя. Регистрирующий орган обязан в течение 3 дней с момента принятия документов решить, исправить недочет или отказать в подобном действии.
Уточнение границ участка и его местоположения по отношению к другим территориям. Оно потребуется, чтобы отстоять свое мнение в суде, или убедить соседей в реальном положении вещей. Для процедуры межевания территорий приглашают кадастрового инженера, с которым заключается договор подряда. Он обязан осуществить ряд действий, прописанных в инструкции Роскомзема за 1996 год и в Методике Росземкадастра, выпущенной в 2003 году. В ходе процедуры межевания определяются границы территории на местности и составляется акт их согласования. Его подписывают все заинтересованные в земельном споре по границе участка лица, которых надо известить за 7 дней до начала процесса разграничения территории.
- При отказе одного из соседей согласовать действительное положение границ участка потребуется решать спор в судебном порядке (ст. 43 закона № 218-ФЗ, ст. 40 закона № 221-ФЗ). Для этого пишут исковое заявление, по которому ответчиком считается владелец смежного надела, препятствующий оформлению кадастровых документов (акта, межевого плана).
- Участие в заседании суда. Истцу не обязательно тратить свое время на данную процедуру, он может дать подобное полномочие третьему лицу – профессиональному юристу или адвокату. При успешном решении судебного спора затраты, связанные с наймом специалиста, несет ответчик.
- Передача судебного решения в Росреестр для регистрации прав собственности или исправления ошибки в учете недвижимости (ст. 14 и 61 Федерального закона № 218).

В какой суд обращаться с земельным спором по границе участка

Иск подается в суд по территориальному признаку (ст. 30 ГПК РФ), то есть по месту расположения надела. К полномочиям мирового судьи относятся споры, касающиеся определения порядка применения имущества, в том числе участков. Установление периметров территорий относят к компетенции районного суда.

Сроки исковой давности

К конфликтам в отношении участков применимо общее положение о сроке исковой давности, равном 3 годам. Он исчисляется с момента, когда заявитель узнал о наступлении обстоятельств, нарушающих его права.

В ряде случаев при рассмотрении судебных дел, касающихся земельных споров, сложно установить точную дату, когда были нарушены права заявителя. Потому по решению суда период рассмотрения иска может быть увеличен.

Судебная практика по земельным спорам, связанным с межеванием

По делам, решаемым в судах районной инстанции, не ведется единый федеральный учет. Тем не менее можно выделить несколько обстоятельств, когда представители власти выносят решение в пользу заявителя:

соседи самовольно заняли не принадлежащую им территорию, передвинув забор по своему усмотрению;
допущены неточности при определении периметра надела во время его образования и первоначальной регистрации;
владельцы смежных участков необоснованно отказываются подписать акт межевания;
в кадастровом реестре обнаружена техническая ошибка, которую Росреестр не соглашается исправить в общем порядке;
некомпетентность кадастрового инженера, повлекшая неточности при составлении плана территории.

Какова бы ни была причина конфликта, касающегося земли, истцу придется доказывать обоснованность своих требований. Суд рассматривает любые аргументы, в том числе показания свидетелей.

Судебная практика по земельным спорам, связанным с межеванием, показывает сложность таких вопросов. Все дело в обширной и часто меняющейся законодательной базе. Юристы сайта Правовед.ru готовы найти пути решения любой конфликтной ситуации, в основе которой лежит земельный спор на границе участка между собственниками. С нашей помощью вы быстрее добьетесь положительного результата.

Кадастровая стоимость, земельный налог, выкуп, аренда, право пользования - все эти земельные вопросы зачастую решаются в судебном порядке. Судьи определяют допустимые размеры земельного налога, проверяют правильность исчисления арендной платы и решают, может ли застройщик сохранить право на землю после сноса жилого дома, в котором выкупил все квартиры. Эти и другие решения судов разных инстанций - в свежем обзоре судебной практики.

1. Штраф за использование земельного участка без прав зависит от кадастровой стоимости

Если организация возвела на земельном участке здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. При этом, размер штрафа может быть снижен, с учетом реальной кадастровой стоимости земельного участка и размера площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.

Суть спора

В арбитражный суд обратилась коммерческая организация, которую территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное постановление незаконным, поскольку обвинение в использовании земельного участка без прав, по его мнению, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, принадлежащие организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При этом, в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью этого земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Решение суда

Суд первой инстанции изменил постановление о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с такими выводами согласились, а точку в споре поставил Верховный суд . Арбитры отметили, что факт использования земли без прав доказан. Поскольку, несмотря на то, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости, это не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования собственной недвижимости.

Однако, арбитры сочли возможным назначить штраф значительно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, приняв во внимание кадастровую стоимость земельного участка и размер площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности.

2. После сноса дома, право на землю сохраняется за собственником помещений

Для разрешения вопроса о государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо иметь кадастровый паспорт спорного участка и выяснить вопрос о том, когда он был сформирован и поставлен на кадастровый учет. Даже, если на таком участке стоял многоквартирный дом, собственник помещений в котором его снес. К таким выводам пришел Верховный суд РФ.

Суть спора

Организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании незаконным решения органа Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок. По мнению заявителя, такое право собственности у него возникло в связи с выкупом восьми квартир, находившихся в восьмиквартирном жилом доме. После разрушения этого дома организация решила, что стала собственником земли, на которой он ранее находился.

Решение суда

Суды трех инстанций поддержали позицию Росреестра в том, что организация перед сносом дома, в котором ей принадлежали все помещения, должна была зарегистрировать свое право на многоквартирный дом как на единый объект. Ввиду разрушения дома право собственности организации на расположенные в нем квартиры так же как и его право на земельный участок, на котором был расположен разрушенный дом, прекратилось в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ .

Однако Верховный суд в определении от 24 января 2017 г. по делу N 305-КГ16-10570 с коллегами не согласился. Он отменил ранее принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что истец должен предоставить данные о том, как был сформирован спорный участок и его кадастровый паспорт. Судьи отметили, что по нормам статьи 289 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности все общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом, в силу Федерального закона от 2.12.2004 г. N 189-ФЗ земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен этот дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.

Таким образом, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка. Факт сноса дома на это право в дальнейшем никак не влияет.

3. Муниципалитет может увеличить земельный налог в 15 раз

Устанавливая земельный налог, представительные органы муниципальных образований имеют право определять налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 Налогового кодекса РФ. Это значит, что в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, ставка может достигать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. При этом, экономическое и финансовое положение владельцев земли могут не учитываться, поскольку налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Так решил Верховный суд РФ.

Суть спора

Два жителя города Новороссийска обратились в суд с административным иском об оспаривании подпункта 4 пункта 1 решения городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 26 ноября 2013 года № 351 «О земельном налоге» в части установления ставки налога для земель особо охраняемых территорий в размере 1,5% по отношению к кадастровой стоимости участка. Ранее аналогичным постановлением от 2011 года такая ставка составляла всего 0,1%, следовательно, налог вырос сразу в 15 раз. Поскольку у истцов на спорных участках расположены жилые дома, они сочли такую налоговую нагрузку чрезмерной, а нормативный акт муниципалитела — противоречащим нормам статьи 3 НК РФ .

Решение суда

Суды трех инстанций, а затем Верховный суд РФ определением от 12.01.2017 года № 18-КГПР16-175 признали оспариваемый нормативный акт обоснованным и законным. Судьи отметили, что в пункте 1 статьи 94 Земельного кодекса РФ предусмотрен особый правовой режим земель особо охраняемых территорий, предполагающий полное или частичное изъятие таких земель из хозяйственного использования и оборота, которое влияет на возможность извлечения экономической выгоды от использования этих земель. Кроме того, статьей 387 НК РФ определено, что земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, он является обязательным к уплате на территориях этих муниципальных образований. При этом, в статье 394 НК РФ сказано, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и имеют ограничения 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Кроме того, допустимо установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

4. Особенности исчисления арендной платы за муниципальную землю

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами исчисления арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Об этом напомнил Арбитражный суд Центрального округа.

Суть спора

В арбитражный суд обратилось Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, которое хотело взыскать задолженность по арендной плате с коммерческой организации. В свою очередь, организация не согласилась с размером арендной платы, полагая, что она должна исчисляться из расчета 0,7 процента от кадастровой стоимости земельного участка на основании приказа уполномоченного органа, как это определено приказом Минэкономразвития РФ N 217 от 23.04.2013 в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод. Именно такое использование арендованной земли ответчиком было доказано в суде.

Решение суда

Судебные инстанции пришли к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, указав на необходимость определения размера арендной платы за арендуемый ответчиком земельный участок, на котором расположена наземная теплотрасса в размере 0,7% от кадастровой стоимости земельного участка. Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 15 февраля 2017 г. по делу N А36-7635/2015 полностью отказал арендодателю, указав, что расчет арендной платы, представленный ответчиком, является верным и арендная плата должна составлять 0,7 процента за весь участок. Так как, должны быть применены нормы статьи 39.7 Земельного кодекса РФ с учетом положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", суды правильно указали, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ и не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

ОБЗОР

практики рассмотрения судами Челябинской области дел, связанных с применением законодательства о земле,

за 2010-2011 годы

I . Споры о праве собственности на землю

Анализ судебной практики по земельным спорам показал, что основное количество дел возникает по спорам о праве собственности на землю в связи с реализацией гражданами права на приватизацию земельных участков.

В соответствии со ст. 1 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность или в аренду, а также в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 28 ЗК РФ обычно предоставление земельных участков в собственность гражданам осуществляется за плату.

Однако действующее законодательство допускает случаи, когда земельный участок в собственность можно получить бесплатно.

Предоставление земельных участков в собственность граждан может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъекта РФ.

В частности, случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан предусмотрены в:

П. 2.1 ст. 30 ЗК РФ (для строительства в границах застроенной территории);

Абз. 3 п. 1. ст. 36 ЗК РФ (религиозным организациям);

Ст. 28 ФЗ от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях);

П. 4 ст. 5 Закона от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»;

Ст. 7 ФЗ от 12.01.1996 № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле»;

П. 3 ст. 21 ФЗ от 26.09.1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях»;

П.п. 3, 9, 9.1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), предусмотрено переоформление в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, а также на праве пожизненного наследуемого владения.

Возможность бесплатного получения в собственность земельного участка в Челябинской области предусмотрена ст. 7 Закона Челябинской области от 28.04.2011 г. № 120-ЗО «О земельных отношениях» в следующих случаях:

1) для дачного строительства - семьям, в том числе неполным семьям, постоянно проживающим на территории Челябинской области и имеющим на содержании трех и более несовершеннолетних детей (в том числе усыновленных, находящихся под опекой (попечительством), а также детей старше 18 лет, обучающихся в образовательных учреждениях по очной форме обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет;

2) для ведения личного подсобного хозяйства (полевой земельный участок) - гражданам, постоянно проживающим на территориях сельских населенных пунктов Челябинской области (понятие полевого земельного участка дано в ст. 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве);

3) для животноводства - гражданам, постоянно проживающим на территориях сельских населенных пунктов Челябинской области;

4) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства:

гражданам, проживающим на территориях сельских населенных пунктов Челябинской области;

гражданам, проживающим на территории Челябинской области и осуществляющим деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства на земельных участках, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения;

гражданам, проживающим на территории Челябинской области и являющимся арендаторами земельных участков, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, при соблюдении ими следующих условий:

использование арендуемого земельного участка в соответствии с целевым назначением;

аренда земельного участка непрерывно в течение трех и более лет;

отсутствие задолженности по арендной плате на дату подачи гражданином заявления о предоставлении ему земельного участка в собственность бесплатно;

5) для садоводства и огородничества - гражданам, постоянно проживающим на территории Челябинской области. Земельные участки предоставляются в собственность бесплатно в первоочередном порядке гражданам, постоянно проживающим на территориях муниципальных образований Челябинской области, в границах которых предоставляются указанные земельные участки;

6) в иных случаях, установленных федеральными законами, Законом Челябинской области от 28 апреля 2011 г. № 121-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области» (ст. 1), Законом Челябинской области от 28 августа 2003 г. № 174-ЗО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области».

Законом Челябинской области от 28 апреля 2011 г. № 121-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области», в ст. 1, предусмотрены случаи бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке, в частности:

1) гражданам, проживающим в границах территорий сельских населенных пунктов, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации (в ред. Закона Челябинской области от 29.09.2011 N 203-ЗО);

2) семьям, в том числе неполным семьям, имеющим на содержании трех и более несовершеннолетних детей (в том числе усыновленных, находящихся под опекой (попечительством)), а также детей старше 18 лет, обучающихся в образовательных учреждениях по очной форме обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - граждане, имеющие трех и более детей) (в ред. Закона Челябинской области от 29.09.2011 N 203-ЗО);

3) молодым семьям, в которых возраст хотя бы одного из супругов на дату подачи заявления не превышает 35 лет, в том числе неполным семьям, состоящим из одного родителя (опекуна, попечителя), возраст которого не превышает 35 лет, и одного или более детей, в том числе усыновленных, находящихся под опекой (попечительством), состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации (в ред. Закона Челябинской области от 29.09.2011 N 203-ЗО);

4) участникам долевого строительства многоквартирных домов, заключившим до 1 апреля 2005 года договоры участия в долевом строительстве или иные договоры в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, на основании которых у них возникает право собственности на жилые помещения, пострадавшим от действий (бездействия) застройщиков, в результате чего строительство остановлено и (или) участники долевого строительства многоквартирных домов не могут оформить права на жилые помещения в многоквартирных домах, внесенным органом исполнительной власти Челябинской области, уполномоченным на осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов. Порядок ведения реестра участников долевого строительства многоквартирных домов утверждается Правительством Челябинской области;

5) лицам, проходившим военную службу в Чеченской Республике, на территории государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполнявших задачи в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах и получивших ранения, контузию или увечье при исполнении обязанностей военной службы (служебных обязанностей);

Приватизация огородных и садовых земельных участков.

При разрешении споров о приватизации указанных земельных участков необходимо учитывать следующее.

Если садовый (огородный) земельный участок был предоставлен:

1) до введения в действие ЗК РФ,

2) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования ,

гражданин, обладающий земельным участком на таком праве, вправе в соответствии с п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, подп. 3 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.

Если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения огородничества и садоводства, не указано право , на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права , такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности , за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ).

В приведенных нормативных правовых актах регламентированы основания применения так называемого упрощенного порядка приватизации гражданами садовых (огородных) земельных участков.

Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Данный порядок приватизации садовых (огородных) земельных участков распространяется на те случаи, когда каждому члену садоводческого (огороднического) объединения выдан документ, удостоверяющий его право на землю.

В случае же, если земельный участок предоставлен некоммерческому объединению , его члены вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, предоставленный им в соответствии с проектом организации и застройки территории либо другим устанавливающим распределение земельных участков в некоммерческом объединении документом.

Предоставление земельного участка в собственность гражданина в этом случае осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании заявления гражданина или его представителя.

К своему заявлению гражданин обязан приложить:

Описание местоположения земельного участка, подготовленное этим гражданином;

Заключение правления некоммерческого объединения, подтверждающее выделение ему земельного участка и соответствие указанного описания местоположения земельного участка местоположению фактически используемого им земельного участка.

Если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить:

Удостоверенную правлением некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного объединения;

Выписку из ЕГРЮЛ, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.

При рассмотрении в суде споров о предоставлении в собственность земельных участков для садоводства (огородничества) вышеперечисленные документы должны быть представлены в материалы гражданского дела.

При этом судам следует иметь в виду, что закрепление за некоммерческим объединением всех предоставленных ему земельных участков (например, указание в свидетельстве о праве собственности на землю на предоставление земельного участка в коллективно-долевую собственность), не означает отсутствие обязанности у органа местного самоуправления рассмотреть вопрос о предоставлении земельных участков членам садоводческого (огороднического) объединения, поскольку согласно ст. 29 ЗК РФ органом, обладающим правом предоставления земельного участка в собственность гражданина является орган местного самоуправления. Садоводческое (огородническое) товарищество в ст. 29 ЗК РФ к таким органам не отнесено.

Поэтому при рассмотрении указанной категории дел истец должен приложить доказательства обращения в соответствующий орган, в противном случае его заявление подлежит оставлению без движения, как поданное с нарушением ст. 132 ГПК РФ (не приложен документ, подтверждающий обстоятельства, на которых истец основывает свои требования), поскольку суд рассматривает заявление об отказе органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка.

В отличии от коллективного огородничества земельные участки под огороды отводились рабочим и служащим во временное пользование на основании постановлений Совета Министров СССР от 24 февраля 1949 г. № 807 «О коллективном и индивидуальном огородничестве рабочих и служащих» и от 8 апреля 1953 г. № 979 «Об огородничестве рабочих и служащих» (утратило силу с изданием постановления СМ СССР от 21.09.1971 г. № 678).

Согласно ранее действовавшей ст. 68 ЗК РСФСР 1991 г. земельные участки для коллективного и индивидуального огородничества предоставлялись местными Советами народных депутатов из земель запаса в аренду, а предприятиями, учреждениями и организациями - во временное пользование , однако граждане в течение длительного времени продолжают пользоваться этими земельными участками без документального оформления, имея первичное распоряжение (приказы) о выделении земельного участка под огород.

Такое право (временное, срочное), несмотря на длительность пользования, в право постоянного (бессрочного) пользования преобразоваться не может, следовательно, приватизация таких земельных участков невозможна, поскольку это бы означало изменение вида пользования земельным участком, что законом не допускается.

Изучение практики рассмотрения дел показало, что суды не всегда учитывают вышеизложенные требования закона.

Так, В. обратилась с иском к администрации Тракторозаводского района г. Челябинска, СНТ о признании права собственности на земельный участок № 35 площадью 400 кв. м в данном СНТ, ссылаясь на то, что с 1999 г. является членом товарищества, пользуется указанным земельным участком, который входит в территорию СНТ площадью 130 га, предоставленную СНТ в коллективно-долевую собственность. Поскольку она не имеет документа на землю, просила признать за ней право собственности на спорный земельный участок.

Суд в удовлетворении исковых требований В. отказал, с таким решением согласился и суд второй инстанции, сославшись на то, что в момент предоставления земельного участка указанной площадью в коллективно-долевую собственность СНТ В. членом товарищества не являлась, поэтому право собственности у нее могло возникнуть только в порядке п. 2 ст. 218 ГК РФ - по соответствующей сделке.

Президиум областного суда решение и определение отменил, указав, что выводы нижестоящих судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, в частности положениям ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях, п. 4 которой предусматривает право гражданина, являющегося членом садоводческого товарищества, бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного СНТ.

Суд надзорной инстанции отметил, что членство В. в СНТ и правомерность пользования спорным земельным участком никем не оспаривается. В то же время значимые для дела обстоятельства, такие как обращалась ли В. с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, куда, какие документы должна была представить, судом не были исследованы, что послужило основанием для направления дела на новое рассмотрение.

(№ 44-Г-29/2010).

Ш. обратилась в суд с иском к администрации Тракторозаводского района г. Челябинска, СНТ «Самоцвет» о признании права собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что с 1993 г. является членом товарищества, пользуется земельным участком, который входит в состав земельного участка, предоставленного СНТ в коллективно-долевую собственность, в связи с чем имеет право на бесплатную приватизацию земельного участка, однако Управление Росреестра по Челябинской области отказало ей в регистрации права собственности на земельный участок.

Заочным решением мирового судьи судебного участка № 3 Тракторозаводского района г. Челябинска, оставленным без изменения апелляционным определением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска, иск Ш. удовлетворен.

Отменяя состоявшиеся судебные акты, президиум Челябинского областного суда указал, что данный иск является имущественным, не подлежащим оценке, поэтому в соответствии со ст.ст. 23, 24 ГПК РФ дела такой категории неподсудны мировому судье, так как подсудны районному суду.

Кроме этого, президиум отметил, что с учетом положений п. 1, 3, 4 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях, а также имеющегося в деле отказа Росреестра в государственной регистрации права по причине отсутствия необходимых документов, судам следовало проверить, имела ли Ш. право и возможность зарегистрировать свое право собственности в соответствии со ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», почему и какие документы ею не были представлены; обращалась ли истица в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, поскольку в силу п. 6 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях орган местного самоуправления обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов.

Между тем обстоятельства того, допущено ли нарушение прав истца, и если допущено, то каким органом, являлись значимыми и имели существенное значение для правильного разрешения спора.

(№ 44-г-100/2011)

По другому делу суд принял решение, которым обязал администрацию подготовить распоряжение о предоставлении истцам садовых земельных участков, не проверив при этом соблюдение всех условий приватизации земельного участка, составляющего территорию садово-дачного некоммерческого объединения.

Так, решением Курчатовского районного суда г. Челябинска признаны незаконными отказы администрации района в предоставлении земельных участков в собственность членов садово-дачного некоммерческого товарищества «Авиатор-2», на администрацию возложена обязанность подготовить соответствующие распоряжения.

В обоснование удовлетворения иска суд указал, что истцами к заявлениям о предоставлении земельных участков приложены все необходимые документы, земельные участки находятся в границах СДНТ «Авиатор-2».

Между тем, в силу п. 4 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и некоммерческих объединениях гражданин, являющийся членом данного объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

Из материалов дела следовало, что СДНТ «Авиатор-2» на основании постановления главы администрации от 1996 г. и государственного акта выделен земельный участок в целях ведения коллективного садоводства и огородничества, общей площадью 50,9718 га, в том числе:

23,0 га - в собственность членам садоводческого товарищества;

27, 9718 га - в бессрочное (постоянное) пользование садоводческому товариществу, из них:

-13,76 га земель рекреационного назначения (лес);

-12,4 га земель, расположенных в расчетной взрывоопасной зоне

гранитного карьера ТОО «Гранитный карьер-Челябинск»;

-0,9 га земель, расположенных в охранной зоне коллектора канализации;

-0,9118 га земель без ограничения использования.

Пунктом 2 постановления установлен следующий режим использования земель:

-для земель рекреационного назначения - без права рубки деревьев;

-для земель, расположенных во взрывоопасной зоне - без права строительных наземных сооружений, связанных с постоянным пребыванием людей в зоне;

- для земель, расположенных в охранной зоне трубопровода - без права строительства и посадки деревьев (т. 1 л.д. 10).

Следовательно, обстоятельством, имевшим значение для правильного рассмотрения указанного дела, являлся не только вопрос о том, в границах ли данного товарищества находятся испрашиваемые земельные участки и все ли документы приложены гражданами к заявлениям о предоставлении земельных участков в их собственность, но и о том, соответствует ли местоположение вновь образованных земельных участков проекту организации и застройки территории данного товарищества и установленному режиму использования земель.

В суде кассационной инстанции представитель товарищества пояснил о том, что спорные земельные участки образованы из земель рекреационного назначения (лес), однако в отношении данной категории земель был установлен особый режим использования - без права рубки деревьев.

Также принятым решением суд возложил на администрацию обязанность по предоставлению истцам земельных участков определенной площадью без указания права, на котором их надо предоставить.

(№ 33-9363/2011)

Споры о приватизации земельных участков, находящихся в фактическом пользовании

Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, являются достаточно распространенными.

Они затрагивают главным образом интересы тех лиц, кто пользовался земельными участками задолго до принятия Земельного кодекса РСФСР 1991 г., которым предусматривалась выдача государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (ст. 31).

До этого в соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1970 г. (ст. 87) было установлено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью; право землепользования лица, к которому перешло право собственности на строение, регистрируется органами коммунального хозяйства.

Однако такое право землепользования не всегда надлежащим образом оформлялось, и таким образом, большое количество граждан осталось с неоформленными правами на земельные участки, на которых находятся принадлежащие им на праве собственности жилые дома.

Порядок реализации гражданами права на приватизацию таких земельных участков закреплен в п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ г., в соответствии с которым, граждане Российской Федерации, имеющие в фактическим пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами , приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 ЗК РФ.

Анализ п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ позволяет прийти к выводу, что его действие распространяется на случаи:

1) когда требование заявлено в отношении только приусадебного (придомового) земельного участка;

2) лицом, являющимся собственником расположенного на этом земельном участке жилого дома;

3) в фактическое пользование этого лица земельный участок перешел до 1 июля 1990 г.

Границы и размеры земельного участка при этом определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Одним из доказательств наличия в таких случаях фактического пользования земельным участком может являться технический паспорт жилого дома , в котором имеются сведения о размере земельного участка и обозначены границы земельного участка. Поэтому при рассмотрении таких дел судам следует истребовать из бюро технической инвентаризации материалы инвентарного дела, содержащие информацию о придомовом (приквартирном) земельном участке.

Доказательствами права пользования земельными участками могут быть также: проект застройки участка, разрешение на строительство, земельно-шнуровые и похозяйственные книги, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных земельных комитетах, органах архитектуры, у самих землепользователей.

В то же время имеет место множество случаев, когда земельные участки с расположенными на них жилыми домами перешли в фактическое пользование граждан в результате сделок либо в порядке наследования после вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР», то есть после 01 июля 1990 г.

Однако это не означает, что такие земельные участки не могут быть приватизированы бесплатно. В подобных ситуациях судам необходимо исходить из положений статей 37 ЗК РСФСР 1991 г., 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, в соответствии с которыми к гражданам в силу закона при переходе права собственности на строение переходит и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (подробно о применении ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ изложено ниже).

Поскольку с введением в действие нового ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам не предоставляются (предоставляются только в определенных случаях юридическим лицам - ст. 28 ЗК РФ), защита земельных прав указанных граждан может быть осуществлена на основании п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, предусматривающего, что, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в упрощенном порядке.

Приватизация земельных участков, ограниченных в обороте

Оборотоспособность земельных участков представляет собой возможность определять юридическую судьбу земельного участка его собственником в пределах, установленных законом, то есть распоряжаться им.

Все земельные участки, в отношении которых существует ограничение из оборота, ЗК РФ делит на два вида. К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут быть приватизированы и не могут быть объектами гражданско-правовых сделок (п. 4 ст. 27 ЗК РФ).

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не могут быть переданы в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральным законом (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

В то же время судебной коллегией было отменено решение суда первой инстанции в связи с нарушением положений ст. 27 ЗК РФ.

Так, Сосновский районный суд удовлетворил иск Р. об обязании администрации района предоставить ей в собственность за плату для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок площадью 1 500 кв. м в пос. Западный.

Суд отклонил возражения администрации о том, что спорный земельный участок находится в зоне санитарной охраны водных объектов, мотивируя это тем, что право пользования спорным земельным участков возникло у истицы правомерно, земельный участок из оборота не изъят. Ограничений на передачу земельного участка в частную собственность нет.

Судебная коллегия Челябинского областного суда признала неверным вывод суда первой инстанции, решение отменила, в иске Р. отказала, руководствуясь следующим.

В соответствии с подп. 14 п. 5 ст. 27 ЗК РФ находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, ограничиваются в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

По смыслу приведенных правовых норм, приватизация земельных участков ограниченных в обороте, допускается только в том случае, если имеется специальный разрешающий закон федерального уровня. Однако такого закона для данной категории земельных участков не имеется.

Кроме этого, спорный земельный участок постановлением главы Кременкульского сельского поселения от 31 мая 1993 г. был предоставлен истице во временное пользование под огород.

(№ 33-5587/2011)

Приватизация земельных участков, расположенных за пределами красных линий

В соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ одним из оснований отказа в предоставлении земельного участка в собственность граждан является установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков.

Согласно п. 8 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); земель, не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ.

Пунктом 12 ст. 85 ЗК РФ также установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользованиями, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

В статье 1 Градостроительного кодекса РФ раскрыто понятие красных линий, которыми являются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередач, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), а также понятия территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Согласно п. 3.8 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях РФ (РДС 30-201-98), принятой и введенной в действие Постановлением Госкомитета РФ по жилищной и строительной политике от 06.04.1998 г. № 18-30, красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе в генеральных планах, проектах застройки, в проектах планировки магистралей, улиц, площадей; в проектах межевания территорий; в земельном и градостроительных кадастрах.

Поэтому, рассматривая споры о приобретении в собственность земельных участков собственниками соответствующих объектов недвижимости, судам необходимо:

Оценивать доводы органов государственной власти и местного самоуправления о невозможности продажи (безвозмездной передачи) спорного земельного участка;

Предлагать органам представить доказательства в обоснование своих возражений (выписки из документов, в которых отражены красные линии);

Выяснять относится ли спорный земельный участок (либо его часть) к землям общего пользования;

Расположены ли на спорном земельном участке объекты общего пользования;

Когда был утвержден генеральный план развития города, поселка, иного населенного пункта: до (или после) обращения собственника недвижимости с заявлением о приобретении в собственность земельного участка;

Были ли изменены и когда красные линии (до или после начала строительства, приобретения недвижимости или оформления права собственности и т.д.).

Имея в виду, что исключительный характер права н а приватизацию земельного участка означает лишь, что никто кроме собственника здания не имеет права на приватизацию земельного участка, но - не безусловную обязанность администрации передать земельный участок в собственность этого гражданина.

Однако суды не всегда устанавливают эти обстоятельства и оценивают доказательства по каждому конкретному делу в их совокупности.

Так, решением Копейского городского суда за Ш. признано исключительное право выкупа земельного участка, расположенного под принадлежащим ему нежилым зданием - имущественным комплексом (павильоном).

При этом суд не принял во внимание доводы администрация Копейского городского округа (далее - администрация КГО) о том, что спорный земельный участок находится за пределами красных линий в зоне инженерной и транспортной инфраструктуры.

Отменяя решение, судебная коллегия указала следующее.

Как видно из материалов дела истец в 1996 году приобрел павильон площадью 27 кв. м. В 2006 году в судебном порядке за ним было признано право собственности на самовольно возведенный пристрой, общую площадь павильона признано считать 67,2 кв. м, право собственности зарегистрировано 18 апреля 2007 г. В 2009 году между истцом и Управлением имуществом администрации КГО заключен договор аренды земельного участка площадью 116 кв. м.

24 февраля 2011 г. Ш. обратился в администрацию КГО с заявлением на выкуп указанного земельного участка для эксплуатации здания павильона в существующих границах договора аренды земельного участка.

Однако, согласно выкопировке из геосъемки г. Копейска с указанием красных линий улицы Меховова и границ спорного земельного участка, выполненной в соответствии с генеральным планом развития г. Копейска, утвержденным в мае 2007 г., спорный земельный участок полностью выступает за красную линию и находится на существующих границах территорий общего пользования в зоне инженерной и транспортной инфраструктуры.

Генеральный план развития города утвержден до обращения Ш. с заявлением о выкупе земельного участка.

Поскольку п. 12 ст. 85 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользованиями, отказ администрации в предоставлении земельного участка в частную собственность Ш. является правомерным.

(№33-7898/2011)

По другому делу Ленинский районный суд г. Челябинска, оценив имеющиеся в деле доказательства, отклонил доводы администрации о том, что земельный участок находится на землях общего пользования и приватизации не подлежит.

Судом было установлено, что спорный земельный участок первоначально был предоставлен Л. В бессрочное пользование для строительства дома в 1953 году, по договору мены от 3 ноября 1993 г. дом перешел в собственность истцов К. и К., вместе с домом они приобрели право бессрочного пользования земельным участком при доме. Удовлетворяя заявленный К. и К. иск о предоставлении земельного участка в долевую собственность, суд первой инстанции указал, что доказательств того, что дом находится на землях общего пользования и на нем имеются объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, не представлено.

(№ 33-10661/2011)

Указанная правовая позиция также отражена в определении Верховного Суда РФ от 27.10.2009 года №11-В09-19.

Возникновение права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности

В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункты 15-21), применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности, которые заключаются в том, что приобретательная давность может быть применима в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ условий, а также на безхозяйные земельные участки, но только на те из них, от права собственности на которые, собственник отказался.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник (п. 19 Постановления).

В случае, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор (п. 19 Постановления Пленума).

Что касается всех иных земельных участков, то они не являются безхозяйным имуществом, так как являются либо государственной, либо муниципальной собственностью.

Поэтому, при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам следует иметь в виду, что они приобретаются в собственность только в порядке, установленном земельным законодательством (п. 16 Постановления Пленума).

Так, Еткульский и Красноармейские районные суды отказали в исках Д. и Ш.А.А. о признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности, указав, что спорные земельные участки не являются безхозяйными, они находятся в муниципальной собственности, в связи с чем не могут быть приобретены по основанию, предусмотренному ст. 234 ГК РФ

(дела №№ 33-10585/2011, 33-2573/2010)

Приобретение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при переходе права собственности на недвижимость.

К приобретателю объекта недвижимости право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под объектом переходит в силу закона - п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Приведенные нормативные положения не всегда учитываются судами, особенно при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку , так как суды считают, что права на землю могут быть подтверждены только правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами.

Например, Ленинский районный суд г. Челябинска отказал в иске И. к администрации г. Челябинска о признании права собственности на самовольную постройку общей площадью 614 кв. м, в том числе перепланированной - 336,5 кв. м, мотивируя тем, что земельный участок, где осуществлена самовольная реконструкция недвижимого имущества, предоставлен в 1992 году на праве постоянного (бессрочного) пользования Базе снабжения, правопреемником которой является ООО «Альянс». Истцу земельный участок для реконструкции не предоставлялся.

Суд кассационной инстанции состоявшийся по делу судебный акт отменил, указав, что И. на основании договора купли-продажи от 13 февраля 2003 г. является собственником нежилого помещения № 1 общей площадью 190,3 кв. м. Таким образом, к И. вместе с переходом права собственности на нежилое помещение перешло и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым зарегистрированным объектом недвижимости и необходимым для его использования. Следовательно, вывод суда о том, что спорная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

(№ 33-1999/2011)

При рассмотрении дела по иску Ю. к администрациям г. Челябинска и Курчатовского района г. Челябинска о признании права собственности на самовольную постройку за умершим А.Ш. (братом истицы), суд также пришел к выводу об отсутствии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещного права на земельный участок.

Однако суд не учел следующее. В период застройки спорного дома, а это 1946 год, действовал Земельный кодекс РСФСР, введенный в действие 30.10.1922 г. Право собственности отца умершего А.Ш. - А. на жилой дом подтверждено справкой райисполкома от 1947 г., которая в том же году была зарегистрирована в БТИ.

Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13.04.1925 г. предусматривалось, что при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, переходят к новым владельцам.

01.03.1949 г. Совмином РСФСР было издано постановление № 1452 «О порядке применения Указа ПВС РСФСР от 1 февраля 1949 года», согласно которому передача земельного участка застройщику на основании решения исполкома Совета депутатов трудящихся оформляется договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.

Исходя из положений ЗК РФ 1922 года, а также упомянутого постановления № 1452, собственники жилых домов могли владеть земельным участком на праве пользования сроком на 49 лет. Впоследствии это право было трансформировано в право бессрочного пользования земельным участком в соответствии с ЗК РСФСР, введенным в действие с 01.12.1970 г.

В материалах дела имелись генеральные планы земельного участка с расположенным на нем домом, из которых усматривались границы и размеры земельного участка.

Поскольку дом самовольно перестроил отец А.Ш. - А., который имел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вывод суда о возведении самовольной постройки при отсутствии вещного права на земельный участок, судебная коллегия признала не основанным на законе и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

(№ 33-6992/2011)

II . Приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

По смыслу приведенной статьи возможность приобрести права на земельные участки закон предоставляет не любому владельцу недвижимости, а только лицам, которым принадлежат права на здания, строения, сооружения.

Однако, ни ГК РФ, ни ЗК РФ не определяют никаких критериев, по которым можно идентифицировать объект в качестве здания, строения, сооружения.

Содержание понятий зданий, строений, сооружений раскрыто в изданном Госстроем России сборнике «Официальные термины и определения в строительстве, архитектуре и жилищно-коммунальном комплексе».

Из приведенных в сборнике определений видно, что каждый такой объект должен иметь определенное функциональное назначение и быть пригодным для использования по этому назначению.

Таким образом, принимая решение о передаче земельного участка в частную собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ необходимо установить как минимум факт нахождения на земельном участке объекта недвижимого имущества причем в виде здания, строения, сооружения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При рассмотрении нижеприведенного дела суд не выяснил, является ли недвижимостью существующий объект, право на приватизацию земли под которым оспаривается в суде.

Так, С., оспаривая постановление главы Чебаркульского городского округа (далее - глава ЧГО), которым гражданину П. был разрешен выкуп земельного участка, а также заключенный между П. и ЧГО договор купли-продажи земельного участка площадью 18 095 кв. м, ссылался на то, что оснований для предоставления П. указанного земельного в порядке ст. 36 ЗК РФ не имеется, поскольку находящееся на земельном участке сооружение (асфальто-бетонная установка (завод), во-первых, П. не принадлежит, а во-вторых, является движимым имуществом. По мнению истца, предоставление спорного земельного участка должно регулироваться ст. 34 ЗК РФ, предусматривающей обязанность органа местного самоуправления по подготовке и заблаговременной публикации информации о земельных участках, предоставляемых гражданам для целей, не связанных со строительством.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что оспариваемое постановление прав и законных интересов С. не нарушает. С таким решением согласилась судебная коллегия.

Суд надзорной инстанции решение первой и определение кассационной инстанций отменил, дело направил на новое рассмотрение, руководствуясь следующим.

В материалах дела имеется договор купли-продажи асфальто-бетонной установки и арочного склада, из которого следует, что указанное имущество было продано ответчику как объект движимого имущества; заключение эксперта об отнесение установки к движимому имуществу, а также решение арбитражного суда об отказе П. в истребовании указанного имущества в связи с его отчуждением. Со своей стороны в обоснование своих возражений на иск С. ссылался на регистрационное удостоверение БТИ от 1995 г., подтверждающее его право собственности на имущество как объект недвижимости, и другое заключение эксперта о том, что это имущество является недвижимостью.

Надзорная инстанция указала, что названные обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора, поскольку от установления того, какие объекты (движимого или недвижимого имущества) расположены на спорном земельном участке, зависит определение правовой природы спорных правоотношений и применение к ним положений ст. 36 ЗК РФ, регулирующей порядок предоставления земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, либо ст. 34 ЗК РФ, определяющей порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Президиум отметил, что по смыслу ст. 34 ЗК РФ участие в приобретении земельного участка для целей, не связанных со строительством, может принять любой потенциальный покупатель, в том числе и истец С.

(№ 44-г-64/2010)

Приватизация земельного участка, на котором расположен разрушенный объект

Объект, право на приватизацию земли под которым предоставляет ЗК РФ его владельцу, должен иметь все конструктивные элементы и визуально восприниматься как наличествующий.

Этот факт подлежит установлению в ходе осмотра соответствующего объекта недвижимого имущества с привлечением в случае необходимости кадастровых (технических) инженеров.

В связи с изложенным в материалы дела должны быть в обязательном порядке представлены документы, позволяющие оценить техническое состояние объекта недвижимости, степень его износа, в первую очередь кадастровый паспорт на объект недвижимости.

В то же время, отрицание какого бы то ни было права на земельный участок, занятый ветхим или разрушенным объектом недвижимого имущества, необоснованно ущемляет интересы собственника такого объекта, существенно ограничивает его права, так как собственник ветхого (разрушенного) объекта недвижимости, не имея никаких документов, подтверждающих его титул на земельный участок, не сможет осуществить восстановление или реконструкцию этого объекта.

Правовым механизмом, дающим возможность собственникам подобных объектов реализовать их имущественные интересы по восстановлению недвижимости, является ст. 39 ЗК РФ, в соответствии с которой при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости, права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняется за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок.

Такой подход нашел отражение в постановлении Президиума Челябинского областного суда от 26.01.2011 г. № 44-г-7/2011.

Так, Чебаркульский городской суд вынес решение, оставленное без изменения судом кассационной инстанции, которым признал недействительными распоряжения администрации Чебаркульского городского округа о проведении аукциона по продаже земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства и о предоставлении в собственность К. земельного участка из земель населенных пунктов, а также заключенный между К. и администрацией города договор купли-продажи земельного участка, и признал за истцом Д. право собственности на спорный земельный участок на основании ст.ст. 36, 39 ЗК РФ.

Отменяя решение и кассационное определение, президиум указал следующее.

Истец Д. на основании договора купли-продажи от 12 февраля 1976 г. приобрел 1/2 долю жилого дома, он не проживает в доме с 1985 г. в связи с предоставлением ему благоустроенного жилья в виде квартиры. Жилой дом у него не изымался по причине ветхого состояния.

На момент принятия решения по заявлению К. о продаже ему земельного участка объекта недвижимости на спорном земельном участке не существовало в связи с его полным разрушением на протяжении 10 лет.

Между тем для разрешении вопроса о сохранении либо прекращении права на земельный участок при разрушении дома требовалось установление и исследование факта и момента разрушения (гибели) жилого дома истца, использования им земельного участка в целях восстановления разрушенного жилого дома (а не под огород), момента начала восстановления разрушенного дома, подачи заявления о продлении срока сохранения права на земельный участок, однако эти фактические обстоятельства судом выяснены не были, тогда они имеют существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку гибель или уничтожение имущества является одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ.

Приватизация земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства

При применении п. 1 ст. 36 ЗК РФ может возникнуть ситуация, когда на земельном участке расположен объект незавершенного строительства .

Объект незавершенного строительства, исходя из норм п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, не обладает качествами, присущими зданиям, строениям, сооружениям, а именно: он не может быть использован по его прямому назначению, поскольку находится на стадии строительства и не введен в эксплуатацию.

Предоставление же земельных участков для целей строительства, а также правовой режим земельных участков в период строительства регулируется в соответствии с Земельным кодексом РФ, которым предусмотрен специальный порядок (ст.ст. 30-32 ЗК РФ).

Поэтому, при установлении на испрашиваемом земельном участке не завершенного строительством объекта, ст. 36 ЗК РФ, предоставляющая собственникам зданий, строений и сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых расположены данные объекты, не может быть применена.

При этом наличие зарегистрированного права собственности на не завершенный строительством объект не является основанием возникновения права приобретения земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.

В Копейский городской суд был заявлен иск М. об обязании администрации Копейского городского округа предоставить в собственность за плату земельный участок под объектом незавершенного строительств готовностью 10 %, расположенного на арендуемом земельном участке площадью 990 кв. м.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, указав, что истицей не представлены доказательства, которые бы подтверждали право на выкуп земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Кассационная инстанция поддержала позицию суда. (№ 33-497/2011)

В приведенном случае, истица не утратила возможность защиты своих прав, поскольку после завершения строительства здания и его сдачи в эксплуатацию может приобрести земельный участок в собственность в порядке п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Кроме этого, согласно п. 3 ст. ст. 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости (к каковым в силу ст. 130 ГК РФ относятся не только здания и сооружения, но и объекты незавершенного строительства), не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По вопросу предоставления земельного участка в порядке ст. 28 Закона о приватизации заинтересованному лицу необходимо соблюсти установленный порядок и только в случае отказа - обратиться в суд.

Приватизация земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие нескольким лицам

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности , эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Пунктом 5 ст. 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Анализ приведенных выше положений закона позволяет сделать следующий вывод: если спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание (помещения в нем) принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на земельный участок является их совместное обращение с соответствующим заявлением.

В Обзоре судебной практики Челябинского областного суда за 4 квартал 2010 г., утвержденном Постановлением Президиума Челябинского областного суда от 30.03.2011 г. (в п. 1 раздела «Практика рассмотрения дел, возникающих из публичных правоотношений») разъяснено, что другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Также судам следует учитывать правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда РФ от 05.03.2004 г. № 82-О.

В частности, в п. 3 этого определения разъяснено, что п. 5. ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий неодинаковый порядок приобретения прав на неделимые земельные участки для сособственников расположенных на них зданий, строений, сооружений и собственников, не нарушает конституционный принцип равенства, поскольку данный порядок обусловлен различными фактическими и правовыми условиями, в которых находятся индивидуальные собственники и сособственники имущества, а право общей собственности (долевой или совместной) двух или более лиц отличается по правовому режиму от права собственности, принадлежащего одному лицу.

В соответствии со ст. 130, 261 ГК РФ, ст. 11.1 ЗК РФ объектом права собственности может быть земельный участок, то есть часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Поэтому при решении спорных вопросов, связанных с оформлением земельных участков в порядке п. 3 ст. 36 ЗК РФ, следует исходить из того, что объектом приватизации, в том числе объектом права общей долевой собственности, является весь земельный участок в утвержденных границах, но не часть земельного участка и не доля в праве общей долевой собственности.

Р. - сособственник жилого дома (1/2 доля в праве) обратилась в Тракторозаводский районный суд г. Челябинска с иском к администрации района о признании права собственности на часть придомового земельного участка общей площадью 505 кв. м - размером 276 кв. м.

Суд в удовлетворении заявленного иска отказал, указав, что спорный земельный участок, на котором находится дом, как объект земельно-правовых отношений не сформирован, на кадастровый учет не поставлен; сособственник дома - Г. с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в администрацию не обращался.

(№ 33-5152/2010)

В то же время в 2011 году имела место отмена решения в связи с нарушением судом положений пунктов 3,5 ст. 36 ЗК РФ.

Так, решением Центрального районного суда г. Челябинска был удовлетворен иск И. и Р. к администрации района о признании права собственности на земельный участок площадью 1 700 кв. м в пос. Шершни в 1/3 доле за каждой.

Между тем, собственником дома в 1/2 доле являлась В., а в 1/3 доле от 1/2 доли - брат истиц - Е.

Поскольку находящийся на спорном земельном участке жилой дом принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением.

В связи с тем, что в данном случае отсутствует совместное обращение с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования.

Кроме этого, отношения истиц и их брата Е. основаны на общем владении и пользовании спорным земельным участком и находящимся на нем домом, однако Е. не был привлечен к участию в деле в качестве соответчика (был третьим лицом), не участвовала в деле и собственник 1/2 доли дома - В.

(№ 33-1931/2011)

Реализация сособственниками зданий, строений и сооружений права аренды земельных участков.

Согласно ч. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Эти положения закона подлежат применению по аналогии к правоотношениям, когда помещения принадлежат на праве собственности нескольким лицам.

Поэтому при рассмотрении споров об оформлении земельных участков в аренду в порядке ст. 36 ЗК РФ необходимо иметь в виду, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них (то есть с одним из собственников здания).

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц не стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Аналогичная позиция изложена в п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Если же договор аренды уже заключен, то покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ (такая правовая позиция изложена в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11).

Однако, суды не всегда принимают правильные решения, полагая, например, что сособственник здания (помещения в нем) может реализовать право на аренду земельного участка только путем совместного обращения в орган местного самоуправления.

Так, Копейский городской суд отказал в иске Ю. об обязании администрации Копейского городского округа (далее - администрация КГО) заключить с ним договор аренды земельного участка, а ответчика Б. - заключить договор аренды земельного участка с администрацией КГО.

В обоснование своих требований Ю. указывал, что ранее здание автосервиса принадлежало В., у которой он купил 1/2 долю здания, собственником второй доли нежилого помещения стал Б. Ранее между В. и администрацией был заключен договор аренды земельного участка, однако в заключении с ним договора аренды на тех же условиях, что и с прежним собственником, ему было отказано со ссылкой на необходимость совместного с Б. обращения в орган местного самоуправления, однако последний не желает заключать договор аренды.

Судебная коллегия решение суда в части признания законным отказа администрации городского округа в заключении с Ю. договора аренды отменила, указав, что по смыслу закона договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

III . Предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства

Правовое регулирование ведения гражданами личного подсобного хозяйства осуществляется в соответствии с ФЗ от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее - Закон о личном подсобном хозяйстве), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органом местного самоуправления.

В Законе о личном подсобном хозяйстве порядок предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства не регламентирован.

Такой порядок установлен в ст. 34 ЗК РФ, которая предусматривает общий порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, в том числе и для целей ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 1 ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в целях обеспечения управления и распоряжения земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков обязаны:

принять акт, устанавливающий процедуру и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

По смыслу пунктов 2, 3, 4 ст. 34 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка (в том числе для ведения личного подсобного хозяйства), должно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка. В этом заявлении должны быть указаны цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право. На основании данного заявления орган местного самоуправления выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории.

Из этого следует, что право выбора земельного участка принадлежит не заявителю, а органу местного самоуправления, а потому претендовать на конкретный земельный участок заявитель не вправе, причем вне зависимости от того, выполнены в отношении этого участка кадастровые работы и осуществлен ли его кадастровый учет.

Таким образом, возможность предоставления гражданину земельного участка (в том числе для ведения личного подсобного хозяйства) по его выбору действующим законодательством не предусмотрена, что не всегда учитывается судами.

Так, решением Златоустовского городского суда, оставленным без изменения кассационным определением, был удовлетворен иск Н.В.С., Н.Н.А., Н.А.В. к администрации Златоустовского городского округа (далее - администрация ЗГО) о признании незаконным отказа в отводе каждому из них по 2 земельных участка примерной площадью 1200 кв. м каждый по адресу: г. Златоуст, ул. …, северо-восточнее дома № … для ведения личного подсобного хозяйства, обязании предоставить указанные земельные участки после проведения работ по их формированию.

Между тем, при рассмотрении дела администрация Златоустовского городского округа указывала на невозможность отведения земельных участков до разработки проекта планировки и межевания данных территорий, так как территория, на которой должны быть отведены земельные участки, не освоена, отсутствуют дороги, проезды, система канализации.

В нарушение требований ст. 11.1, п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ к заявлению об образовании земельных участков не были приложены кадастровые паспорта образуемых земельных участков, площади земельных участков установлены ориентировочно.

Обязывая администрацию ЗГО предоставить истцам земельные участки, суд не указал в решении вид права, на котором они должны быть отведены.

И кроме этого, суд не применил ст. 33 ЗК РФ, обязав администрацию предоставить истцам по 2 земельных участка в размере большем, чем это предусмотрено решением Златоустовского городского собрания депутатов.

Президиум Челябинского областного суда состоявшиеся по делу акты отменил, дело направил на новое рассмотрение.

(№ 44-Г-70/2011)

IV . Разграничение споров по делам:

-о признании права собственности на земельные участки;

-о предоставлении земельных участков в собственность

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

При разрешении споров о земле следует разграничивать следующие понятия:

Признание права собственности на земельные участки;

Предоставление земельного участка в собственность;

Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует, однако оно кем-либо оспаривается или не признается.

Поэтому лицо, требующее применение такого способа защиты, должно представить доказательства возникновения у него по каким-либо законным основаниям права собственности на спорный земельный участок.

Предоставление же земельных участков в собственность производится в административном порядке и при рассмотрении такого спора следует проверять порядок и процедуру предоставления земельных участков, установленные действующим законодательством.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка независимо от целей его получения заявителем может быть обжаловано в суд (глава 25 ГПК РФ, ст. 61 ЗК РФ).

Доказывание по делам об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность

В предмет доказывания по делам об отказе в предоставлении земельных участков входят следующие факты:

Обращение гражданина к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении земельного участка;

Принятие уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка или уклонение от такового по истечении установленного законом срока.

Наличие одного из обстоятельств, являющихся основанием к отказу в предоставлении земельного участка, или уклонению от такового (например, отсутствие свободных земель в испрашиваемой заявителем местности, превышение установленных законом предельных размеров и т.д.).

Нарушение прав и свобод заявителя или создание препятствий к их осуществлению отказом в предоставлении земельного участка или уклонением от такового (например, права иметь в частной собственности землю, заниматься созданием крестьянского (фермерского) хозяйства).

Правило распределения обязанностей по доказыванию в делах об оспаривании действий и решений, нарушающих права и свободы граждан, изложено в ст. 6 Закона РФ от 27.04.1993 г. (в редакции Закона от 09.02.2009 г.) № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан», по которой на государственные органы, органы местного самоуправления, должностных лиц, действия (решения) которых обжалуются гражданином, возлагается процессуальная обязанность документально доказать законность обжалуемых действий (решений); гражданин освобождается об обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (решения), но обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод.

Исходя из этого, на заявителе лежит обязанность доказать:

Обращение с ходатайством о предоставлении земельного участка;

Отказ в таком предоставлении и нарушение этим его прав и свобод;

на органе, принявшем решение об отказе в предоставлении земельного участка (уклоняющегося от такового):

Наличие оснований для отказа в предоставлении земельного участка или уклонения от такового.

В то же время, следует учитывать, что по смыслу статей 245 и 247 ГПК РФ в их совокупности, в порядке главы 25 ГПК РФ рассматриваются дела по заявлениям об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц лишь в том случае, когда в них отсутствует спор о каком-либо субъективном праве.

В связи с этим возникает вопрос: как поступить в случае, если из заявления о признании незаконным действий органа местного самоуправления (должностного лица) усматривается, что имеется спор о праве, подведомственный суду?

Как разъяснено в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 г. № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» судам следует иметь в виду, что правильное определение вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ или подача искового заявления).

В этой связи судам следует на стадии решения вопроса о принятии заявления устанавливать наличие (отсутствие) спора о праве, при выяснении такового - оставить заявление без движения и разъяснить заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований статей 131 и 132 ГПК РФ. Если при этом нарушается правило подсудности дела, заявление возвращается заявителю (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ).

Определение вида судопроизводства

Вопрос правильного выбора вида судопроизводства имеет немаловажное значение, поскольку от вида судопроизводства зависит подсудность, размер государственной пошлины, сроки рассмотрения дела, распределение обязанностей по доказыванию, порядок исполнения решения суда.

Выбор вида судопроизводства не следует смешивать с избранием конкретной формы обращения в суд.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г. (раздел «Процессуальные вопросы», вопрос 14), если, несмотря на неправильно избранную форму обращения в суд (например, подача искового заявления вместо заявления), соблюдены все иные требования, установленные ГПК РФ для обращения в суд, то судья должен принять данное обращение к своему производству и рассмотреть дело по существу в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством для того вида гражданского судопроизводства, посредством которого должен разрешаться соответствующий материально-правовой спор.

При определении вида судопроизводства рекомендуется руководствоваться следующим:

Если подано исковое заявление (стороны поименованы истец, ответчик) без ссылки на главу 25 ГПК РФ, но суд ее (главу) усматривает, дело подлежит рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ.

Если подано исковое заявление и содержится ссылка на главу 25 ГПК РФ - суд рассматривает дело и самостоятельно определяется (имеется или нет спор о праве).

Если заявление принято судом к рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ, и наличие спора о праве, подведомственном суду, выясняется при рассмотрении дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, то суд на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ применяет норму, регулирующую сходные отношения в особом производстве (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ), и выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения , в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.

Следует также иметь в виду, что по результатам рассмотрения заявления гражданина в рамках публично-правовых отношений суд принимает решение об отказе либо в удовлетворении заявления, не предрешая вопроса по существу, тогда как вступивший в законную силу судебный акт о признании права (прекращении, переходе, ограничении (обременении) на земельный участок в силу абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации является основанием для государственной регистрации права.

Однако суды не всегда верно определяют вид судопроизводства.

Так, Ч. обратился в суд с жалобой на неправомерные действия Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Агентство), ссылаясь на то, что между ним и ООО «Атон» заключен договор о совместной деятельности (простого товарищества), в результате которой к нему должны перейти права на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, поэтому ООО «Атон» обратилось в Агентство с заявлением о разделе земельного участка площадью 181 849 кв. м, в чем ООО «Атон» было отказано со ссылкой на то, что представленный межевой план не соответствует действующему законодательству. Такой отказ, по мнению Ч. нарушает его права.

Определением суда, оставленным без изменения кассационным определением, заявление Ч. оставлено без рассмотрения. При этом судебные инстанции исходили из того, что в правоотношениях сторон имеет место спор о праве.

Президиумом Челябинского областного суда судебные постановления были отменены по следующим основаниям.

Обращаясь в суд, Ч. в порядке главы 25 ГПК РФ оспаривал акт Агентства, отказавшего ООО «Атон» в удовлетворении заявления о разделе земельного участка.

При этом, как видно из материала, каких-либо притязаний относительно самого земельного участка Ч. и ООО «Атон» не заявляли, ничьи права на земельный участок не оспаривали.

В соответствии с ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, должностного лица, если считает, что нарушены его права и свободы.

(44-г-67/2010)

Составление резолютивной части решения

Чтобы исключить неясности и споры при исполнении решения суда, резолютивная часть решения при удовлетворении иска о признании права на земельный участок должна содержать сведения, которые государственный регистратор обязан внести в ЕГРП, а именно:

Описание объекта (местоположение (адрес), наименование, назначение, площадь, кадастровый номер);

Указание правообладателя;

Вида, подлежащего государственной регистрации права.

Одновременно суд обязан указать на те правовые последствия, которые влечет за собой признание за истцом права на земельный участок, например, прекратить ранее зарегистрированное право, о чем разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении».

При написании резолютивной части решения можно использовать Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденные Приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 г. № 112.

Сведения, которые государственный регистратор должен внести в ЕГРП, можно почерпнуть и из содержания уже выданных гражданам свидетельств о государственной регистрации права.

Пример резолютивной части решения о признании права:

«Признать право собственности за Федоровым Иваном Сергеевичем на земельный участок площадью … кв. м с кадастровым номером… из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, ул. Партизанская, дом 7 кв. 2».

V . Образование земельных участков. Раздел и выдел земельных участков

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 141-ФЗ введена в действие новая глава Земельного кодекса РФ - 1.1 «Земельные участки».

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности , предусмотрено в ст. 11.3 ЗК РФ.

В пункте 2 этой статьи установлены требования к составу документов, которые в обязательном порядке прилагаются к заявлению об образовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности , это:

1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Общие требования к образуемым и измененным земельным участкам закреплены в ст. 11.9 ЗК РФ:

Соответствие размеров земельных участков предельным (максимальным и минимальным) размерам;

Недопустимость пересечения границ земельных участков границ муниципальных образований и (или) границ населенных пунктов;

Недопустимость образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, вклиниванию, вкрапыванию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и пр.

Кроме этого, согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

При рассмотрении споров об образовании земельных участков судам следует учитывать и положения п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

Особенности образования земельных участков при разделе земельных участков или выделе земельных участков предусмотрены в ст. 11.4 и ст. 11.5 ЗК РФ.

Так, согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование , за исключением случаев, указанных в п. 4 настоящей статьи, и в случаях, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Особо следует обратить внимание на положения п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ о последствиях выдела земельного участка: у выделившегося участника возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок, а другие собственники сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

При рассмотрении споров, связанных с разделом (выделом) земельных участков, в круг юридически значимых обстоятельств входит:

Вид права на земельный участок;

Делимость;

Стоимость земельного участка;

Число совладельцев;

Застроенность земельного участка;

И ряд других условий.

Так, разрешая требование о разделе земельного участка, необходимо исходить из размера долей совладельцев в праве общей собственности (при добровольном разделе стороны вправе не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок).

Земельный участок является делимым, если из его частей можно образовать не просто самостоятельные земельные участки, но с тем же режимом разрешенного использования, с сохранением его целевого использования, с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Кроме этого, должны быть соблюдены красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительного регламента.

Критерий неделимости вещей указан и в ст. 252 ГК РФ: выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Как указано в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 6 и ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Если земельный участок застроен, то раздел такого земельного участка затрагивает судьбу расположенных на нем построек, поэтому требование о разделе земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним.

Если строение невозможно разделить в натуре, то не могут быть удовлетворены исковые требования в целом, то есть о разделе дома и земельного участка. В то же время такой отказ не исключает возможности определения порядка пользования земельным участком.

Однако суды не всегда учитывают изложенные положения действующего законодательства.

Так, Сосновский районный суд, удовлетворяя иск Ф. к Я. и П. о выделе ее доли в праве общей собственности на земельный участок общей площадью 1784 кв. м путем образования самостоятельного земельного участка площадью 446 кв. м с учетом расположения на нем ее квартиры и вспомогательных сооружений, в нарушение требований ст. 11.5 ЗК РФ не решил вопросы о прекращении права общей долевой собственности Ф., Я. и П. на земельный участок, а также об определении размера долей Я. и П. в праве общей долевой собственности на измененный земельный участок.

(№ 33-8555/2010)

Советский районный суд г. Челябинска, удовлетворяя иск Т. и обязывая КУИЗО и администрацию г. Челябинска образовать земельный участок площадью 47,8 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером … для эксплуатации здания контрольно-пропускного пункта, не учел, что спорный земельный участок образовывался из земельного участка, ранее отведенного на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Южуралтрансстрой», которое свое согласие на перераспределение земельного участка не дало, что в свою очередь и послужило основанием для отказа в постановке спорного земельного участка на кадастровый учет.

Поскольку к заявлению Т. кадастровый паспорт земельного участка представлен не был, отсутствовало согласие ОАО как землепользователя спорного земельного участка, исковые требования Т. об образовании земельного участка не могли быть удовлетворены.

При этом заявитель не лишен права разрешить земельный спор путем предъявления к ОАО «Южуралтранстрой» иска о перераспределении земельного участка, в рамках которого должен быть разрешен вопрос о площади и границах образуемого земельного участка, после чего решить вопрос об изготовлении кадастрового паспорта и завершить процедуру образования земельного участка под принадлежащей ему недвижимостью и необходимого для ее использования.

(№33-7537/2011)

VI . Определение порядка пользования земельными участками

В отличие от раздела (выдела) земельного участка определение порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок.

При определении порядка пользования земельным участком, как и при разделе, каждой из сторон передается конкретная часть земельного участка, однако земельный участок остается неразделенным и право общей собственности на него не прекращается.

Судам следует различать особенности определения порядка пользования земельными участками:

1) на праве собственности;

2) на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего земельного участка соразмерно его доле (в земельном участке). Это единственный критерий , который может быть положен в основу решения при определении порядка пользования общим земельным участком.

Порядок пользования земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования предусмотрен п. 2 ст. 35 ЗК РФ - он устанавливается с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Для разрешения вопроса о том, какую конкретно часть земельного участка (его размеры и границы) следует передать в пользование сторонам, судам необходимо обсуждать вопрос о назначении землеустроительной экспертизы, отдавая предпочтение тому варианту, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности или сложившийся порядок пользования земельным участком, возможность проезда либо прохода каждым из совладельцев к занимаемым частям дома и подсобным постройкам и другие требования.

VI I . Споры, связанные с установлением местоположения границ земельного участка

До введения в действие ЗК РФ решения о предоставлении земельных участков зачастую принимались без проведения работ по межеванию и кадастрового учета. Соответственно, огромное количество земельных участков по сей день не имеет точных границ, между тем именно границы в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 7 ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) индивидуализируют земельный участок как объект гражданских прав.

Причиной возникновения споров по границам является то, что многие земельные участки вообще не поставлены на кадастровый учет либо поставлены на кадастровый учет декларативно, когда их границы в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены.

Именно в процессе осуществлении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка (например, в связи с предстоящим отчуждением дома, земельного участка, приватизацией земельных участков и др.) возникают споры по установлению границ.

При этом следует учитывать, что наличие подписей обладателей смежных участков под границами в процессе подготовки межевых планов, осуществление ими кадастрового учета не исключает спора о границах между соседями.

Поэтому, сами по себе постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника (землепользователя, землевладельца, арендатора) и регистрация права на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

При разрешении споров, связанных с установлением местоположения границ земельных участков, судам необходимо учитывать как положения абз. 2 п. 6 ст. 36 ЗК РФ так и положения ст. 38 Закона о кадастре, поскольку именно в них закреплены основные материально-правовые факты, входящие в предмет доказывания, чтобы правильно рассмотреть дело по существу.

Так, в соответствии с абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного законодательства. Местоположение границ смежных земельных участков определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В силу ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такового документа из сведений, содержащихся в документе, определяющем местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

С учетом изложенного в рамках подготовки и разбирательства дела по существу суду следует:

Истребовать правоустанавливающие документы на спорные земельные участки (виды таких документов перечислены в ч. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации);

Другие документы, где бы были определены размеры, конфигурация и местоположение границ земельного участка при его образовании (выписки из похозяйственных книг, планы, чертежи, карты, технические паспорта на дома, материалы инвентарных дел и т.д.).

Документы о земельных участках спорящих сторон из государственного кадастра недвижимости: межевые планы, кадастровые выписки, кадастровый план территории, так как в них содержатся сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости.

Выяснить местоположение существующей (фактической) на сегодняшний день границы, вплоть до выхода на место для осмотра, определить продолжительность ее существования (сколько лет), имея в виду, что местоположение границ может быть определено по объектам природного (канавы, овраги и др.) или искусственного происхождения (заборы, его остатки, столбы, пни, колышки, различные насаждения, деревья, постройки);

Далее выяснить, изменялась ли граница между спорными земельными участками, происходило ли такое изменение в установленном законом порядке либо в результате самовольных действий сторон, в связи с чем произошло изменение площади смежных земельных участков.

Для подтверждения указанных фактов важное значение имеют показания правопредшественников сторон (например, бывших собственников домов) относительно местоположения современной границы (ее неизменности или наоборот изменения).

Если в ходе проведения кадастровых работ было выявлено несоответствие кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных участков их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков, исследовать по этому вопросу заключение кадастрового инженера, которое можно найти в составе межевого плана в разделе «Заключение кадастрового инженера», при необходимости опросить кадастрового инженера.

При этом факт несовпадения площадей земельных участков, принадлежащих сторонам по сравнению с правоустанавливающими документами на земельный участок не всегда свидетельствует о занятии ответственной стороной части земельного участка истца, поскольку такое несовпадение может быть вызвано иными причинами: занятием земельного участка истца со стороны другого смежного землевладельца (пользователя), прихватом ответчиком земель общего пользования и т.д.

У. обратилась в суд с иском Ф.Р.А., Ф.С.С., Д. об установлении местоположения границ земельного участка № 75, сославшись на то, что является собственником земельного участка в садовом товариществе, при уточнении местоположения границ земельного участка было выявлено, что ответчики заняли часть принадлежащего ей земельного участка.

Ф.Р.А. иск не признал, предъявил встречные требования об установлении смежной границы с участком истицы в соответствии с межевым планом, выполненным ООО НПП «Урал», ссылаясь на неизменность спорной границы с момента образования земельного участка - 2000 года.

Решением суда в удовлетворении первоначального иска было отказано, встречный иск удовлетворен.

Разрешая данный спор, суд исследовал первоначальные планы земельных участков сторон, схему-разбивку соответствующего квартала СНТ на момент образования земельных участков - 2000 год, выслушал показания бывших собственников земельных участков и пришел к выводу о том, что самовольного занятия ответчиками земель истицы нет. Суд установил, что превышение площади земельного участка Ф.Р.А. произошло не за счет земельного участка истицы, а за счет прихвата земель в сторону дороги. Судебная коллегия поддержала решение суда первой инстанции.

(№33-6254/2011)

VIII . Споры об освобождении земельного участка от самовольной постройки

При применении земельного законодательства по спорам об освобождении земельных участков от самовольных строений следует иметь в виду, что наличие у застройщика не истекшего срока для получения разрешения на строительство и оформления земельных отношений, отведенного ему актом органа местного самоуправления при согласовании места размещения объекта недвижимости, не является основанием для отказа администрации в иске о сносе этого строения как самовольной постройки.

Так, Троицкий городской суд удовлетворил иск администрации г. Троицка к М. об освобождении земельного участка площадью 598 кв. м путем сноса объекта незавершенного строительства размером 17,3 х 13,0 метров и об освобождении участка от строительных материалов, указав, что спорный объект возведен без оформления земельных отношений и разрешения на строительство.

Суд кассационной инстанции решение отменил, в удовлетворении исковых требований отказал, сославшись на то, что постановлением от 1 сентября 2008 г. М. был установлен трехлетний срок для получения разрешения на строительство, который не истек, в связи с чем требование о сносе возведенного объекта заявлено преждевременно и до указанного срока у ответчика имеется возможность получить разрешение на строительство и документ, подтверждающий право на земельный участок.

Постановлением Президиума Челябинского областного суда кассационное определение было отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

Суд надзорной инстанции указал, что при отсутствии у застройщика прав на земельный участок, не имеют правого значения и не могут рассматриваться как согласие истца на создание спорного объекта действия М. по получению исходно-разрешительной документации на строительство, по оформлению землеустроительного дела, по согласованию границ земельного участка и подготовке проекта здания кафе.

Возможность производить строительные работы на земельном участке до оформления ответчиком земельных отношений в администрации указанным постановлением не предусматривалась.

В суде кассационной инстанции представитель администрации пояснил о том, что построенный объект по периметру больше на 100 кв. м, чем предполагалось, разрешение на строительство на такой объект не может быть выдано.

(№ 44-г-27/2011)

VIII . Процессуальные вопросы

Одним из недостатков при рассмотрении дел по применению земельного законодательства является рассмотрение споров с ненадлежащим ответчиком.

Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 150 ГПК РФ при подготовке дела к судебному разбирательству судья разрешает вопрос о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора, а также разрешает вопрос о замене ненадлежащего ответчика.

Данный вопрос судьями не всегда разрешается, тогда как дело не может быть рассмотрено правильно с ответчиком, указанным истцом.

Чтобы избежать подобных ошибок, следует определить, из какого правоотношения возник спор, по поводу какого права и кто является предполагаемым нарушителем прав и интересов истца.

Например, Росреестр может выступать в делах в качестве заинтересованного лица только в том случае, если оспариваются его решения либо действия (бездействие).

Если заявлено требование об установлении границ земельного участка , надлежащим ответчиком по такой категории дел должно быть конкретное юридическое или физическое лицо, предъявляющее претензии в отношении местоположения границ спорного земельного участка.

Если оспаривается акт органа местного самоуправления заинтересованным лицом (ответчиком) является этот орган, если сделка - стороны (а не одна сторона) этой сделки.

Очень часто истцы предъявляют нескольких требований, например:

Об оспаривании решений (действий) Росреестра или Федерального бюджетного учреждения «Земельная кадастровая палата» о постановке (снятии) земельного участка на кадастровый учет;

Об оспаривании решений (действий) органов местного самоуправления по отводу земельного участка третьим лицам;

О признании недействительными сделок, заключенных между администрацией (уполномоченной ей органом) и этими лицами, ссылаясь при этом на нарушение их прав на земельный участок (права собственности, аренды и пр.) действиями названных органов и лиц.

В данной ситуации однозначно усматривается спор о праве, поэтому задача суда состоит в следующем:

Выявить существующее право истца на земельный участок, чем это подтверждается (договор, акты, сделки и т.д.);

В чем заключается нарушение данного права (наложение земельных участков, захват, отчуждение земельного участка другому лицу и т.д.).

И только после установления указанных главных обстоятельств по делу, суд может приступить к разрешению остальных требований: о законности (незаконности) решений органов местного самоуправления, нарушают ли они или нет установленные судом права истца, и последним - разрешить вопрос о правомерности действий органов, осуществляющих кадастровую деятельность.

Между тем, часто суды, упуская из виду главное, неправильно определяют вид судопроизводства, не устанавливают круг надлежащих ответчиков, разбирают по существу правомерность действий Росреестра или ФБУ «Земельная кадастровая палата», в результате обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, не установлены, необходимые доказательства сторонами не представлены и в материалах дела отсутствуют, что делает невозможным принятие нового решения судом кассационной инстанции.

Споры о предоставлении земельных участков инвалидам и их семьям

Согласно ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее - Закон об инвалидах) инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Особое внимание судам следует обратить на рассмотрение споров, связанных с предоставлением инвалидам земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с вышеуказанной ст. 17 Закона об инвалидах инвалиды имеют первоочередное право на получение участка для индивидуального жилищного строительства на платной основе без проведения торгов в собственность или в аренду.

В то же время в ст. 1 Закона Челябинской области от 28 апреля 2011 г. № 121-ЗО «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома на приусадебном земельном участке на территории Челябинской области» предусмотрены случаи бесплатного предоставления в собственность граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Если инвалиды относятся к категории граждан, указанных в ст. 1, они могут получить земельные участки для индивидуального жилищного строительства в собственность бесплатно. Например, инвалиды, проживающие в границах территорий сельских населенных пунктов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Вместе с тем наличие у инвалида указанного права не означает, что орган местного самоуправления обязан предоставить ему по его требованию любой произвольно избранный земельный участок.

Поскольку в данном случае не действует ст. 30.1 ЗК РФ о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства на аукционе, к спорным отношениям может быть применена ст. 31 ЖК РФ, из которой следует, что при обращении гражданина с заявлением о предоставлении земельного участка, орган местного самоуправления обязан обеспечить гражданину выбор соответствующего земельного участка на основе документов государственного кадастрового учета недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Кроме этого, первоочередное право на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства связано с нуждаемостью инвалида в улучшении жилищных условий. В связи с чем, в материалах дела должны быть доказательства того, что инвалид (или члены его семьи) состоит на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий, в противном случае указанное право не может быть реализовано.

Споры об исправлении кадастровых ошибок

Порядок исправления кадастровых ошибок регулируется ст. 28 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Под кадастровыми ошибками понимаются ошибки в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Порядок исправления кадастровой ошибки в сведениях зависит от того, каким образом были представлены в орган кадастрового учета документы, содержащие ошибку в сведениях:

Если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, необходимые для кадастрового учета и представленные одновременно с соответствующим заявлением (акт обследования, технический план, межевой план, документ, подтверждающий принадлежность в определенной категории земель, и иные документы, предоставленные в соответствии со ст. 22 Закона), то кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для изменения соответствующего объекта недвижимости.

Если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, то кадастровая ошибка в сведениях должна быть исправлена в порядке информационного взаимодействия (ст. 15 ФЗ);

В любом случае - на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении кадастровой ошибки.

Согласно п. 5 ст. 28 Закона решение суда об исправлении кадастровой ошибки принимается судом по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета. На основании решения суда об исправлении кадастровой ошибки орган кадастрового учета вносит новые сведения в реестр.

При этом решение суда должно содержать новые значения подлежащих исправлению кадастровых сведений.

П. обратился в суд с иском к ООО «Землемер», ФГУ «Земельная кадастровая палата» об исправлении кадастровой ошибки, ссылаясь на то, что при уточнении местоположения границ земельного участка и постановке на кадастровый учет, было выявлено пересечение границ его земельного участка с границами соседнего земельного участка, принадлежащего П. Истец полагал, что имеет место кадастровая ошибка, допущенная ООО «Землемер», поскольку спора по границам с П. не имеется.

Решением суда ООО «Землемер» обязано исправить кадастровую ошибку, допущенную при межевании земельного участка.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что спор разрешен с участием ненадлежащих ответчиков, поскольку ООО «Землемер» полномочиями по исправлению кадастровых ошибок законом не наделен.

Оставляя в силе решение суда, вынесенное при новом рассмотрении дела, которым исправлена кадастровая ошибка, судебная коллегия дополнила резолютивную часть решения указанием на значения характерных точек границ и уточненных координат, подлежащих внесению в государственный земельный кадастр.

(№№ 33-4437/2010, 33-9759/2010)

Если же требование об устранении кадастровой ошибки затрагивает права соседнего землепользователя , то в данном случае имеется спор о праве, подлежащий рассмотрению в исковом порядке с привлечением в качестве ответчика соседнего землепользователя. Вопрос о законности (незаконности) действий заинтересованного лица (Росреестра) подлежит рассмотрению одновременно с требованием об устранении кадастровой ошибки.

Таким образом, при разрешении споров, связанных с исправлением кадастровых ошибок, Росреестр может выступать в таких делах в качестве заинтересованного лица только в том случае, если оспариваются решение либо действие (бездействие) государственного органа.

В том случае, если заявлено требование об исправлении кадастровой ошибки в порядке, предусмотренном ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (по заявлению любого лица или органа), надлежащим ответчиком по такой категории дел должно быть юридическое или физическое лицо, местоположение границ участка которого будет изменено в результате исправления кадастровой ошибки.

Споры об установлении сервитута

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (п. 1 ст. 23 ЗК РФ).

Сервитут является вещным правом (п. 1 ст. 216 ГК РФ). Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения (п. 1 Закона о государственной регистрации прав).

Сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 ЗК РФ), частным или публичным.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством - ст.ст. 274-277 ГК РФ в интересах определенных лиц (физических или юридических).

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

При этом часть 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ предусматривает открытый перечень оснований установления сервитута: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др.

Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установление сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Предметом такого иска в силу п. 3 ст. 274 ГК РФ с учетом ст. 8 ГК РФ (возникновение гражданских прав и обязанностей из судебного решения) является установление сервитута. Частный сервитут не может быть установлен путем обязания установить сервитут.

Публичный сервитут предусмотрен ст. 23 ЗК РФ.

В отличие от частного сервитута он устанавливается в государственных, муниципальных и общественных интересах без согласования с собственниками, чье имущество обременяется сервитутом.

Перечень оснований установления публичного сервитута, в отличие от частного, является закрытым (п. 3 ст. 23 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков.

Так, решением Челябинской городской Думы от 25 февраля 2010 г. № 10/8 утверждено Положение о порядке установления и прекращения публичных сервитутов в отношении земельных участков, находящихся на территории муниципального образования «город Челябинск».

По делам об установлении частного сервитута на земельный участок суд должен выяснить наличие возможности прохода и проезда к имуществу истца без установления сервитута, иными словами - действительно ли нужды собственника-заявителя не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В случае, если такая возможность отсутствует, а соглашение об установлении сервитута не достигнуто, требование собственника имущества к собственнику соседнего земельного участка может быть рассмотрено в суде с учетом наименьшего обременения для земельного участка, в отношении которого требуется установление сервитута, и сложившегося порядка доступа к имуществу.

Доказательствами невозможности обеспечения интересов истца другим способом, кроме установления сервитута, могут быть планы границ земельных участков, акты осмотра территории, экспертные заключения и др.

При рассмотрении дел об установлении частного сервитута судам следует принять во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда РФ от 16 августа 2011 г. по делу № 4-В11-25 о том, что:

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере;

Установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в п. 1 ст. 274 ГК РФ;

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления;

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости;

Юридически значимым и подлежащим доказыванию является выяснение вопросов, не лишает ли обременение сервитутом собственника соседнего земельного участка возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком;

В случае невозможности использования земельного участка истца без установления сервитута подлежит исследованию вопрос об установлении сервитута на возмездных или безвозмездных началах (при определении величины соразмерной платы за сервитут можно использовать Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные руководителем Росземкадастра 17.03.2004 г., они не зарегистрированы в Минюсте РФ, но содержат ориентиры по определению и оценке соразмерной платы за сервитут).

Названные критерии установления частного сервитута не были в полной мере учтены при рассмотрении дела по иску Х. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (далее - Комитет) об определении условий договора купли-продажи земельного участка без установления сервитута, и самостоятельному иску Муниципального унитарного предприятия «Ашинский заготовительно-торговый комплекс» (далее - МУП) к Х. об установлении частного постоянного сервитута площадью 95 кв. м для обслуживания ливневой канализации.

При рассмотрении данного дела судом было установлено, что Х. является собственником нежилого помещения - магазина промышленных товаров, земельный участок площадью 1 134 кв. м для размещения магазина в 1998 г. был предоставлен ему в аренду.

Решением этого же суда от 29.09.2009 г. на администрацию Ашинского муниципального района возложена обязанность передать в собственность Х. указанный земельный участок. Во исполнение этого решения Комитет направил Х. проект договора купли-продажи земельного участка, в котором было предусмотрено обременение земельного участка сервитутом площадью 84 кв. м и обязанность покупателя земельного участка соблюдать требования, вытекающие из ограничений прав на земельный участок. Не согласившись на покупку земельного участка с обременением его сервитутом, Х. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (далее - Комитет) об определении условий договора купли-продажи земельного участка без установления сервитута, а МУП - со встречным иском - об установлении частного постоянного сервитута для обслуживания ливневой канализации.

Решением суда был удовлетворен иск МУП, а в иске Х. отказано.

Отменяя данное решение и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований Х. и отказе в удовлетворении исковых требований МУП, суд кассационной инстанции исходил из того, что МУП не обладает правом требования установления сервитута, поскольку не является собственником объекта (ливневой канализации) в силу отсутствия регистрации права, кроме этого указал, что ливневая канализация не является объектом недвижимости.

Президиум отменил кассационное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что судебная коллегия не учла фактических обстоятельств дела, свидетельствующих о том, что ливневая канализация на спорном земельном участке существует, функционирует и как хозяйствующий объект нуждается в обслуживании.

Право собственности на ливневую канализацию как объект недвижимости действительно не зарегистрировано, однако принадлежность объекта МУП никем не оспаривается, подтверждается разрешением на строительство локальной ливневой канализации для устройства водоотвода с территории рынка, договором на выполнение работ, счетами-фактурами, актами о приемке выполненных работ.

Заключение же договора о передаче земельного участка в собственность Х. без установления сервитута делает эксплуатацию линии канализации невозможной.

Отклоняя выводы судебной коллегии об отсутствии прочной связи с землей, президиум указал, что это не опровергает наличия на земельном участке ливневой канализации и не доказывает, что она не может быть обустроена в виде наземного трубопровода.

(№ 44-г-96/2011)

В то же время в Обзоре судебной практики Челябинского областного суда за 4 квартал 2009 г. (п. 12) приведено дело № 33-8871/2009, по которому суд отказал в иске Р. к У. о предоставлении права ограниченного пользования частью земельного участка, принадлежащего на праве собственности У. По данному делу истица требовала предоставления ей права пользования земельным участком ответчика площадью 33 кв. м без каких-либо ограничений и в любое время в порядке, определяемом самой истицей, указывая, что цель сервитута - это устройство фундамента, обкладка кирпичом стены и отмостка, а также намерение ее в дальнейшем поставить забор. То есть по существу истицей заявлено требование о предоставлении ей неограниченного права пользования земельным участком размером 33 кв. м и изменении размера земельного участка ответчика, что противоречит требованиям ст. 274 ГК РФ.

Поскольку сервитут подлежит государственной регистрации и вступает в силу после его государственной регистрации в ЕГРП (п. 9 ст. 23 ЗК РФ) резолютивная часть решения об установлении сервитута должна содержать все необходимые для государственной регистрации сервитута сведения, а именно:

В соответствии с планом работы Десятого арбитражного апелляционного суда на II полугодие 2008 года обобщена судебная практика по рассмотрению споров, связанных с применением земельного законодательства.
В настоящем обзоре использованы постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по конкретным делам за период с июля 2004 года по сентябрь 2008 года.

1. Земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района о понуждении заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка.
Иск заявлен на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован обстоятельствами наличия у истца исключительного права на приватизацию спорного земельного участка и неправомерного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок предоставлен истцу в порядке статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды для строительства гольф-клуба, который в настоящее время не построен, следовательно, оснований для понуждения ответчика к заключению договора не имеется. Кроме того, срок действия договора аренды предусмотрен на 49 лет. Указанный договор сторонами не расторгался и является действующим.
Постановлением арбитражного апелляционного суда решение отменено, поскольку ответчиком не представлено правомерных оснований для отказа в заключении спорного договора купли - продажи, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права на приватизацию земельного участка в связи с не окончанием строительства всего комплекса объектов, для размещения которых предоставлен земельный участок, не основан на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Постановлением суда кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием на необходимость установить, подлежит ли спорный земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой территории, передаче в частную собственность, и рассмотреть вопрос о возможности приватизации земельного участка.
Суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела в удовлетворении иска отказал.
Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены также в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.
Испрашиваемый земельный участок в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит отчуждению, поскольку является водоохраной зоной водного объекта.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок, в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, относится к землям ограниченным в обороте и в силу требований статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит отчуждению.

2. Иск о признании права собственности на жилой дом подлежит отклонению, если спорные жилые дома располагаются на земельном участке, не предоставленном истцу для строительства.
Постановлением Администрации района из земель совхоза был изъят и отведен Обществу земельный участок, часть которого была выделена для предоставления Организации под строительство жилых домов. При этом, Общество должно было произвести отвод участка в натуре в установленном порядке, чего, однако, не было реально выделено. Организация и Подрядчик заключили договор по разработке проектно-строительной документации на строительство коттеджей, их строительству и сдаче объектов в эксплуатацию. Подрядчик завершил постройки указанных объектов недвижимости.
Организация обратилась в арбитражный суд с иском к Федеральному агентству по управлению имуществом о признании права собственности на жилые дома на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации как на самовольные постройки.
Суд первой инстанции, отказывая Организации в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что истцом не представлено доказательств осуществления им действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорных объектов и оформления в установленном законом порядке права землепользования, тогда как порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными правовыми актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Строительство спорных жилых домов должно было осуществляться Организацией на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора, а утверждение проектной документации соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство.
В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих наличие у Организации разрешения на строительство спорного объекта, утвержденного в установленном законом порядке, а также разрешения о вводе последнего в эксплуатацию, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Проектная и иная разрешительная документация на строительство жилых домов также не представлена.
В соответствии с нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации сохранение самовольной постройки возможно, если она не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Фактом возведения самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы граждан, поскольку нарушения строительных норм и правил безопасности, допущенные при возведении самовольной постройки, создают угрозу их жизни или здоровью.
Организацией не доказаны обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

3. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено лишь в исключительных случаях. Обоснованность подобного изъятия должна быть подтверждена соответствующими документами территориального планирования.
Органом местного самоуправления принято решение об изъятии у Общества земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности. При этом в качестве основания такого изъятия Орган местного самоуправления указал на строительство объекта муниципального значения - котельной.
Не согласившись с указанным решением Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании его недействительным.
Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные Обществом требования, исходил из того, что оспариваемое постановление принято Органом местного самоуправления в нарушение статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статей 49, 63 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом изъятие земельного участка лишает права Общества как собственника земельного участка осуществлять свои полномочия по владению, пользованию и распоряжению данным земельным участком.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для размещения объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения допускается при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Исходя из принципа, установленного пунктом 4 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство осуществляется на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования. Таким документом применительно к объектам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа является генеральный план, подлежащий утверждению представительным органом местного самоуправления поселения или городского округа.
Суд апелляционной инстанции ознакомившись с представленными Органом местного самоуправления генеральными планами, установил, что в них отсутствуют схемы размещения котельной на земельном участке Общества.
Положениями статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлен определенный порядок выбора земельного участка под строительство объекта. Результатом такого выбора является составление акта, предусмотренного пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, с приложением расчетов убытков собственников земельных участков и последующее утверждение его решением органа местного самоуправления.
Поскольку органом местного самоуправления не представлены ни акт выбора земельного участка, ни расчет убытков, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что выбор земельного участка Общества под строительство котельной надлежащим образом Органом местного самоуправления не оформлен.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Органом местного самоуправления нарушен порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд, что свидетельствует о незаконности оспариваемого постановления.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

4. Нормами действующего законодательства Российской Федерации не предусмотрено запрета на разделение «единого землепользования» на самостоятельные земельные участки.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Регистратору о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельные участки.
Исковые требования мотивированы тем, что Регистратор отказал в государственной регистрации права собственности Общества на земельные участки указав, что они не является объектами, права на которые подлежат государственной регистрации, поскольку согласно кадастровому плану данные участки относятся к единому землепользованию.
Арбитражный суд удовлетворяя требования Общества указал, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прав, регламентированные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что отсутствие в Земельном кодексе Российской Федерации понятия «единое землепользование», не может являться основанием для отказа в заявленной регистрации.
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абзац 2 пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции, из смысла вышеназванных норм материального права с учетом положений пункта 5 Правил кадастрового деления территории Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.00г. №660), пунктов 6.2.5. и 6.2.7 Приказа Федеральной службы Земельного кадастра России от 15.06.01г. №П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» сделал вывод, что земельные участки, относящиеся к одной категории земель, имеющие одинаковый вид разрешенного использования и одну форму собственности могут учитываться в качестве единого землепользования, то есть одного объекта недвижимого имущества, с присвоением им одного кадастрового номера (составной земельный участок).
При этом земельным участкам, обособленным от других участков, входящих в «единое землепользование» присваивается наименование «обособленный участок», а смежным земельным участкам - «условный участок» (пункт 6.2.7. Приказа Федеральной службы Земельного кадастра России от 15.06.01г. №П/119).
Нормами действующего земельного законодательства не предусмотрено запрета на разделение «единого землепользования» на самостоятельные земельные участки.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок по решению правообладателя был разделен на три самостоятельных земельных участка без изменения категории земель и вида разрешенного использования. Каждому из трех выделенных земельных участков в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства были присвоены самостоятельные кадастровые номера, составлены кадастровые планы.
Следовательно, вышеназванные участки являются объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации. Общество представило Регистратору документы, отвечающие требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и необходимые для государственной регистрации права собственности заявителя на вышеназванные земельные участки, а также для государственной регистрации ликвидации объекта - первоначального земельного участка.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что оснований, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации, для отказа в осуществлении государственной регистрации права Общества у регистрирующего органа не имелось.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

5. Установление вида разрешенного использования земельных участков «для дачного строительства» в отношении землепользователей - коммерческих юридических лиц законом не предусмотрено.
На основании обращения Общества Органом местного самоуправления изменен вид разрешенного использования принадлежащего Обществу на праве собственности земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства с правом возведения жилых домов и регистрации проживания в них и хозяйственных строений и сооружений» без изменения категории земельного участка.
Общество обратилось в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости с заявлением о внесении изменений в документы государственного земельного кадастра в связи с принятием Органом местного самоуправления решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости отказала Обществу в удовлетворении вышеназванного заявления, при этом указав, что представленные Обществом документы не могут являться основанием для изменения записи государственного земельного кадастра о разрешенном использовании земельного участка, поскольку заявитель является коммерческой организацией, в отношении которой не предусмотрено установление вида разрешенного использования земли «для дачного строительства».
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости о признании незаконным отказа по внесению изменений в государственный земельный кадастр.
Суд первой инстанции, отказывая Обществу в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что установление вида разрешенного использования земельных участков «для дачного строительства» в отношении землепользователей - коммерческих юридических лиц, которым является Общество, земельным законодательством не предусмотрено.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О садоводческих, огороднических, и дачных объединениях граждан» допускают использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.
По смыслу положений пункта 1 статьи 16 во взаимосвязи с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставление земельных участков «для размещения дачного некоммерческого объединения граждан» осуществляется после государственной регистрации некоммерческого объединения, созданного в результате учреждения либо реорганизации другого садоводческого, огороднического или дачного объединения.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что законодательством не предусмотрен упомянутый вид использования в отношении земельных участков, ранее предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства и находящихся в собственности, законном владении хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий, иных коммерческих организаций.
В соответствии с порядком, установленным статьей 14 вышеуказанного закона допускается использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.
При обращении за внесением изменений в сведения о разрешенном использовании земельного участка у Общества отсутствовали документы, подтверждающие создание соответствующего юридического лица.
Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что доказательств проведения зонирования территории, в границах которой расположен земельный участок, принадлежащий Обществу, с установленным разрешенным использованием земельных участков, в материалы дела не представлено, арбитражный апелляционный суд полагает, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости обоснованно отказала Обществу во внесении указанных изменений в государственный земельный кадастр.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

6. Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.
Гражданин внес дополнительный вклад в уставный капитал Общества в виде земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленного для организации крестьянского хозяйства.
Общество обратилось к Регистратору с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Общества на вышеназванный земельный участок.
Регистратор отказал в государственной регистрации, мотивировав свой отказ тем, что земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.
Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Регистратору о признании его действий незаконными, обязании осуществить государственную регистрацию.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в государственной регистрации было отказано правомерно по причине того, что отчуждение такого земельного участка в пользу юридического лица нарушает нормы Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.
Суд апелляционной инстанции установил, что из представленного в материалах дела кадастрового плана земельного участка следует, что данный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет разрешенное использование (назначение) - для организации крестьянского хозяйства.
Из положений Федерального закона от 11.06.03 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» следует, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности только гражданам.
В Уставе Общества не предусмотрен такой вид деятельности, как организация крестьянского (фермерского) хозяйства.
Таким образом, документы о передаче земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для организации крестьянского хозяйства в собственность юридического лица, которое не может являться субъектом крестьянского хозяйства, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем в государственной регистрации права собственности на основании таких документов было отказано правомерно.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

7. Земли общего пользования населенного пункта, необходимые для удовлетворения публичных нужд, не подлежат передаче в частную собственность.
Садовое товарищество обратилось в арбитражный суд с иском к Органу местного самоуправления о признании незаконным решения ответчика об отказе в предоставлении в собственность истца земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования.
В обоснование заявленных требований товарищество указало, что решение Органа местного самоуправления противоречит пункту 2 статьи 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в соответствии с которым земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.
Суд первой инстанции, отказывая Садовому товариществу в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что испрашиваемый заявителем участок не может быть предоставлен в частную собственность, поскольку является участком общего пользования населенного пункта и необходим для удовлетворения публичных нужд для проезда и прохода жителей деревни, а также из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих проведение товариществом дорожных работ на спорном земельном участке.
Суд апелляционной инстанции установил, что в нарушение статьи 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» Садовое товарищество не представило документов, подтверждающих описание местоположения границ земельного участка с указанием их размеров, направления и поворотных точек, в том числе, позволяющих определить площадь испрашиваемого земельного участка.
Кадастровый план испрашиваемого земельного участка Садовым товариществом также не представлен.
Отсутствие материалов межевания и кадастрового плана делает невозможным достоверное установление фактического местонахождения и действительной площади испрашиваемого земельного участка.
Учитывая вышеизложенное арбитражный апелляционный суд полагает, что Садовое товарищество, обращаясь с ходатайством о предоставлении земельного участка в собственность, не представил предусмотренные статьей 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» документы, в связи с чем спорный земельный участок не может являться объектом гражданских правоотношений.
В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами.
Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят, в том числе, из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные).
Вышеуказанные земли не подлежат передаче в частную собственность и служат удовлетворению потребностей всех проживающих в данном населенном пункте.
Материалы дела, в том числе, представленный Садовым товариществом генеральный план застройки товарищества, свидетельствуют о том, что спорный земельный участок представляет собой проезд и проход не только к территории садового товарищества, но и к деревне, то есть является участком общего пользования.
Доказательств, что вышеуказанная дорога, являющаяся проходом и проездом к деревне, построена за счет членов Садового товарищества, заявителем не представлено.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

8. Отсутствие государственной регистрации договора аренды свидетельствует о его незаключенности, однако не может служить основанием для признания договора недействительным.
Между Арендодателем и Арендатором заключен договор аренды земельного участка.
Полагая, что вышеуказанный договор является недействительным в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Общество обратилось с иском в арбитражный суд к Арендодателю и Арендатору о признании договора аренды земельного участка недействительным.
В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права право постоянного (бессрочного) пользования на вышеуказанный земельный участок принадлежит истцу.
Поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, Общество считает, что данная сделка является недействительной как не соответствующая требованиям закона.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные Обществом требования, исходил из того, что несоблюдение нормы права о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в связи с чем договор аренды является ничтожным.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его незаключенности и в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может рассматриваться, как основание иска о признании договора недействительным.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законами, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Однако ничтожной по этому основанию сделка будет лишь тогда, когда законодатель прямо укажет на это обстоятельство.
Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают подобного последствия для договора аренды, следовательно, действует общее правило статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации о незаключенности договора, требующего государственной регистрации, в случае ее отсутствия.
Законодательство не ставит в зависимость друг от друга регистрацию договора аренды недвижимого имущества и его недействительность. Отсутствие регистрации может свидетельствовать лишь о незаключенности договора, но не о его недействительности.
Истец не доказал, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что договор аренды земельного участка не соответствует законам или иным нормативным актам.
Незаключенный договор не может быть признан недействительным.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. В иске отказал.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанций.

9. При отсутствии межевания и кадастрового учета земельный участок не может являться объектом земельных правоотношений.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Органу местного самоуправления и Садовому товариществу о признании права собственности на четыре земельных участка, расположенных на территории Садового товарищества. Исковые требования основаны на решении арбитражного суда по другому делу, согласно которому суд обязал Садовое товарищество исполнить условия договора в натуре и передать Обществу четыре земельных участка, расположенных на территории Садового товарищества.
Арбитражный суд отказывая в иске Обществу указал, что истцом не представлены доказательства обоснованности исковых требований.
Суд апелляционной инстанции установил, что спорный земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование Предприятию для организации коллективного садоводства. Впоследствии данный земельный участок Органом местного самоуправления был передан Садовому товариществу. В материалах дела имеются свидетельства о предоставлении земельных участков Садовому товариществу как на праве постоянного (бессрочного) пользования, так и на праве коллективной совместной собственности.
В отношении спорных земельных участков процедура разграничения государственной собственности на землю не произведена до настоящего времени и, следовательно, Орган местного самоуправления в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» вправе распоряжаться данными земельными участками.
Судебный акт, на который ссылается истец, не может служить основанием для признания за Обществом права собственности на спорные земельные участки, поскольку межевание указанных земельных участков не производилось, границы не утверждались, кадастровый учет этих участков не произведен. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что перечисленные выше спорные земельные участки в силу ст. 6 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, не могут быть признаны объектом земельных правоотношений.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

10. При прекращении срока действия договора аренды земельного участка, он подлежит возврату собственнику.
Орган местного самоуправления (Арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к Арендатору об обязании вернуть земельный участок.
Иск мотивирован тем, что по истечению срока действия договора аренды Арендатор не освободил земельный участок и не передал его Органу местного самоуправления.
Арбитражный суд удовлетворяя требования Органа местного самоуправления указал, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока и отказом Арендодателя на его пролонгацию, в связи с чем Арендатор обязан передать участок Арендодателю.
Суд апелляционной инстанции установил, что договором аренды земельного участка установлено, что Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении, в противном случае договор считает продленным на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что Орган местного самоуправления неоднократно сообщал Арендатору о том, что по истечении срока действия договора аренда данного земельного участка продлеваться не будет, а также с требованием освободить земельный участок.
Получение Арендатором вышеуказанного документа подтверждается имеющимися в материалах дела заказными почтовыми уведомлением о вручении.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что поскольку законные основания пользования Арендатором спорным земельным участком в связи с истечением срока действия договора аренды прекращены, дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным.
Ссылку Арендатора на то, что на арендованном земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции не может признать состоятельной. Согласно имеющейся в материалах дела Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок предназначался под временные торговые ряды. Краткосрочные договоры аренды, к которым относится и указанный договор, не предусматривают право Арендатора использовать земельный участок под капитальное строительство. Кроме того доказательств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества принадлежащих Арендатору суду апелляционной инстанции не представлено.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Отказ Арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество в связи с прекращением договора дает Арендодателю право истребовать имущество в судебном порядке и требовать принуждения Арендатора к исполнению этой обязанности.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

11. Самовольно занятый участок без оформления прав на его использование подлежит освобождению со сносом возведенных строений.
Государственный орган по надзору в сфере природопользования (далее - Орган по надзору) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу об освобождении участка лесного фонда, самовольно занятого под организацию спортивного отдыха. Орган по надзору просил также обязать Общество освободить самовольно занятый участок, для чего произвести за счет ответчика снос самовольно возведенных строений.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Суд исходил из отсутствия у Общества правоустанавливающих документов на пользование спорным земельным участком. Также арбитражный суд признал наличие у Органа по надзору права на обращение с настоящим иском и указал на необоснованное неисполнение Обществом вынесенное в его адрес, предписания об устранении нарушений законодательства в сфере природопользования и охраны окружающей среды в виде освобождения самовольно занятого участка лесного фонда.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил по пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Лесхоз№1 и Лесхоз№2. Дело рассмотрел по правилам первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что Общество осуществляет эксплуатацию спорного участка лесного фонда без оформления прав на это в порядке, установленном статьей 9 Лесного кодекса Российской Федерации.
Разрешения на возведение построек на этом участке Обществу не выдавались.
Суд апелляционной инстанции указал, что в результате незаконный действий Общества произошло незаконное занятие участка лесного фонда, являющегося федеральной собственностью.
Вследствие установки Обществом изгороди, нарушено право граждан свободно пребывать в лесах для собственных нужд, что является нарушением лесного законодательства.
Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил.

12. Собственник утрачивает право на земельный участок, если он был внесен в уставной капитал общества.

12.1. Конкурсный управляющий акционерным обществом обратился в арбитражный суд с иском к акционерам о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельные доли в праве общей собственности на земельный участок.
Конкурсный управляющий считает, что государственная регистрация права собственности акционеров на указанные земельные доли в общей собственности на земельный участок осуществлена незаконно, поскольку этот земельный участок в процессе реорганизации совхоза в акционерное общество был включен в уставный капитал общества, а члены трудового коллектива совхоза, в т.ч. и ответчики, внеся принадлежащие им земельные доли в уставный капитал данного акционерного общества, стали его акционерами.
Поскольку зарегистрированное право акционеров на доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок нарушает право собственности акционерного общества на этот земельный участок, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
Арбитражный суд, посчитав указанные требования законными и обоснованными иск удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции установил, что акционерное общество было создано в процессе реорганизации на основании Указа Президента РСФСР №323 от 27.12.91 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и постановлений Правительства РФ от 29.12.91 г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 4.09.92 г. №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Согласно учредительному договору акционерного общества учредители приняли на себя обязательство передать в уставный капитал имущественный и земельный паи, полученные в установленном порядке, с указанием их стоимости.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что акционеры внесли земельный пай в уставный капитал вновь образованного акционерного общества.
Следовательно, акционерное общество с момента реорганизации совхоза стало собственником переданных ему имущественных и земельных паев, а бывшие работники совхоза - акционерами.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что акционеры распорядились принадлежащими им спорными земельными долями, став акционерами общества и внеся земельные доли в качестве учредительного вклада в уставный капитал вновь создаваемого акционерного общества, которое согласно пункту 1 статьи 66, пункту 3 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации является собственником переданного ему в качестве учредительного вклада имущества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

12.2.
Как следует из материалов дела, постановлением органа исполнительной власти в связи с реорганизацией совхоза акционерному обществу предоставлены в коллективную собственность земельные участки.

Полагая, что выданное свидетельство о праве на земельную долю является основанием для признания за акционером права собственности на указанный земельный участок, последний обратился с вышеуказанным иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал акционеру в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с учредительным договором и уставом общества земельные доли его учредителей были внесены последними в качестве взноса в уставной капитал акционерного общества.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

12.3. Акционер обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Как видно из материалов дела, постановлением органа исполнительной власти в связи с реорганизацией совхоза акционерному обществу предоставлены в коллективную собственность земельные участки.
Акционерному обществу выдано свидетельство на право общей совместной собственности на земельный участок.
Органом исполнительной власти вынесено постановление о выдаче свидетельства на право общей совместной собственности на землю членам акционерного общества.
На основании вышеуказанного постановления акционеру выдано свидетельство о праве на земельную долю в общей совместной собственности акционерного общества.
Полагая, что выданное свидетельство о праве на земельную долю является основанием для признания за акционером права собственности на указанный земельный участок, последний обратился с вышеуказанным заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал акционеру в удовлетворении заявленных требований исходя из того, что акционер распорядился своим правом на земельный пай, внеся его в качестве взноса в уставной капитал во вновь созданное акционерное общество.
Апелляционный суд установил, что в соответствии с учредительным договором и уставом общества земельные доли его учредителей были внесены последними в качестве взноса в уставный капитал акционерного общества.
Из представленного подписного листа членов трудового коллектива совхоза, принявших решение о приватизации совхоза трудовым коллективом, являющегося приложением к выписке из протокола общего собрания (конференции) трудового коллектива совхоза, усматривается, что акционер выразил свое согласие на участие в приватизации совхоза.
Как усматривается из положений учредительного договора о создании акционерного общества, учредители принимают на себя обязательства внести в уставной капитал общества в качестве своего взноса стоимость имущественных и земельных паев (доли), а, следовательно, доводы акционера о том, что он вносил в уставной капитал общества только стоимость имущественного пая, но не земельный пай, опровергаются материалами дела.
С момента внесения бывшими работниками совхоза в уставной капитал акционерного общества имущественных и земельных паев общество стало их собственником, а бывшие работники совхоза - акционерами общества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

13. Орган местного самоуправления по итогам публичных слушаний вправе изменить разрешенный вид использования земельного участка.

Дело № А41-К2-8471/07 от 26.12.2007 г. (Минкина Г.Т., Демидова К.И., Диаковская Н.В.)
Религиозная организация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Органа местного самоуправления и обязании рассмотреть вопрос, связанный с изменением вида пользования земельного участка.
Религиозная организация обратилась в суд по причине отказа Органа местного самоуправления в изменении разрешенного вида использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «для строительства».
Религиозная организация полагает, что спорное решение является незаконным, так как противоречит нормам статей 35-39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и нарушают ее права и законные интересы как собственника земельного участка.
В связи с изложенным, Религиозная организация обратилась в суд с выше указанными требованиями.
Суд первой инстанции признал требования Религиозной организации не подлежащими удовлетворению, поскольку обжалуемое решение издано на основании итогов публичных слушаний, проведенных в соответствии с требованиями пунктов 6, 7 ст.39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заключения главного архитектора муниципального района.
Принадлежащий Религиозной организации на праве собственности земельный участок расположен в зоне одноэтажной жилой застройки.
Нормами части 5 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что культовые здания подлежат размещению в общественно-деловых зонах, тогда как в силу части 3 данной статьи размещение таких объектов в жилых зонах лишь допускается.
Учитывая то обстоятельство, что согласно Положению о публичных слушаниях на территории конкретного муниципального района вопрос об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования решается на публичных слушаниях и что в результате таких слушаний было выявлено несогласие населения муниципального района с размещением культового здания в жилой зоне, суд апелляционной инстанции считает, что Орган местного самоуправления правомерно отказал в удовлетворении заявления Религиозной организации о замене одного вида использования земельного участка на другой.
Кроме того, в материалах дела представлено заключение главного архитектора муниципального района, в котором сделан вывод о невозможности замены разрешенного использования земельного участка и возведения на нем культового здания, так как участок, приобретенный Религиозной организацией располагается в санитарно-защитной зоне, отделяющей одноэтажную жилую застройку от коммунально-складской зоны, а предполагаемый тип застройки будет нарушать архитектурно-художественный облик населенного пункта, поскольку высота культового здания значительно превышает максимальную высоту одноэтажной жилой индивидуальной застройки, расположенной вблизи рассматриваемого участка.
Что касается требования Религиозной организации об обязании Органа местного самоуправления рассмотреть вопрос об изменении разрешенного вида использования земельного участка, то оно также подлежит отклонению, поскольку, как было установлено выше, решение данного вопроса осуществляется органом местного самоуправления по итогам публичных слушаний. В материалах дела имеется Протокол комиссии о подведении итогов публичных слушаний, который содержит решение комиссии, принятое с учетом заключения Главного архитектора района, о невозможности осуществления замены разрешенного использования земельного участка на требуемый заявителем.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

14. Действия регистрирующего органа по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть обжалованы в судебном порядке при отсутствии спора о праве на объект недвижимости.
Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Регистратора по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, и обязании прекратить вышеназванную запись.
В обоснование заявленных требований Муниципальное образование ссылается на то обстоятельство, что Регистратор незаконно внес в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, и, относящийся, по мнению заявителя, к землям, на которые не разграничена государственная собственность. В силу изложенного и учитывая то, что вышеназванный земельный участок заявителем предоставлен в аренду Обществу, которое перечисляет арендные платежи в бюджет Муниципального образования, заявитель полагает, что спор о праве собственности в отношении упомянутого земельного участка отсутствует, а распоряжение данным объектом недвижимости осуществляется Муниципальным образованием. Заявитель также ссылается на то обстоятельство, что Регистратором не представлены доказательства, послужившие основанием для внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости. Земельный участок не отнесен каким-либо федеральным законом к землям, находящимся в федеральной собственности, а также не входит в перечень земельных участков, на которые возникло право собственности Российской Федерации на основании ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».
Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что действия Регистратора по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при отсутствии спора о праве на объект недвижимости, поэтому в первую очередь должен быть разрешен спор о праве, а не о регистрационной записи. Кроме того, зарегистрированное право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок в установленном законом порядке не оспаривалось и не признано недействительным.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, незаконные действия (бездействие) регистрирующего органа в процессе государственной регистрации, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В данном случае право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией.
При этом данное право в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.
Вместе с тем, без оспаривания оснований возникновения права и решения вопроса о законности (незаконности) возникновения права, нельзя разрешить вопрос о правомерности действий регистрирующего органа по регистрации этого права в порядке административного судопроизводства.
Заявитель не лишен права обратиться с требованием в суд о признании своего права собственности (оспаривании зарегистрированного права Российской Федерацией) на упомянутое имущество в порядке искового производства.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

15. Если земельный участок относится к категории земель общего пользования, то его приватизация запрещена законодательством Российской Федерации.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Органа местного самоуправления в согласовании границ земельного участка; обязании утвердить проект границ земельного участка, а также обязании предоставить за плату в порядке приватизации по десятикратной ставке земельного налога вышеуказанный земельный участок.
Указанные требования заявлены со ссылкой на положения статей 8, 130, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 статьи 6, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и мотивированы тем, что Общество является собственником объекта недвижимого имущества, в связи с чем имеет право на приватизацию спорного земельного участка находящегося под этим комплексом и необходимым для его эксплуатации.
Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции исходил из того, что действия Органа местного самоуправления по уклонению от согласования границ спорного земельного участка ограничивают право Общества на приватизацию данного участка, который расположен под принадлежащим последнему объектом недвижимого имущества. При этом суд первой инстанции основывался на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на нормах пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливающих, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом; отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 28, пунктом 7 статьи 36, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденных Постановлением Правительства от 02.02.1996 N 105, территории земельных участков, находящихся за границами красных линий (земли общего пользования), не могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц.
Земля, на которой расположен принадлежащий Обществу объект недвижимого имущества, относится к землям общего пользования, не подлежащим застройке и приватизации. Более того, согласно материалам дела, спорный земельный участок обременен кабелем связи.
Суд апелляционный инстанции суд полагает, что спорный земельный участок находится в пределах территории, предназначенной для удовлетворения общественных интересов населения, поэтому на основании пункта 4 статьи 28, пункта 7 статьи 36, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» может быть предоставлен только в аренду.
В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Обращаясь в Орган местного самоуправления с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, Общество в обоснование указанного размера участка не ссылалось ни на нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, определяемых в соответствии с правилами, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Московской области N23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», ни на правила землепользования и застройки, землеустроительную, градостроительную и проектную документацию.
Общество, представившее документы, подтверждающие его право собственности лишь на остановочный пункт, расположенный на части спорного участка, не обосновало свое право на весь испрашиваемый земельный участок.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. В удовлетворении заявленных требований отказал.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции.